大涨2999%！又有公募REITs上市首日涨停年内多只产品发行遭投资者哄抢
3月31日，全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT一经上市，便在二级市场引发强烈反响，盘中和收盘价达到3.541元/份，触发30%涨跌幅限制。因此，该基金将自4月1日起停牌1小时，并于10:30复牌。
这已不是首个在上市当日涨停的公募REITs产品。今年以来，华夏金隅智造工场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威农贸市场REIT均在上市首日录得30%涨停，汇添富九州通医药仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT在上市当日也分别大涨28.22%、15.30%。
不仅仅是上市首日交投活跃，公募REITs年内亦有不俗表现。截至3月31日，全市场64只公募REITs年内均有不同程度的涨幅，其中，华夏首创奥特莱斯REIT以27.96%的涨幅位居首位。
公募REITs市场的火热还体现在发行层面，年内多只REITs均出现一日售罄的情况，较低的配售比例在公募REITs发行中也已不再陌生。以南方顺丰仓储物流REIT为例，该产品日前公告，网下投资者有效认购申请确认比例为0.57%；公众投资者有效认购申请实际确认比例更是低至0.26%。结合3.29元发售价格，其公众认购总金额达1004.19亿元。
3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT在上市首日大涨29.99%，全天涨幅达29.99%，换手率为4.53%，成交额达到2403万元。
作为全国首单“商改保”REITs，该产品在基金询价阶段就备受市场关注，共收到101家网下投资者管理的341个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为189.78亿份，为初始网下发售份额数量的180.74倍。
这一认购倍数已经超过今年济南能源供热REITs的140.9倍，刷新了公募REITs网下认购倍数。按认购价格2.724元/份和5亿份的发售份额数量计算，本次募集资金总额为13.62亿元。
公开信息显示，汇添富上海地产租赁住房REIT拟投资并持有的基础设施项目为虹桥项目、江月路项目，项目初始估值合计13.51亿元，回复上交所问询调整后标的资产估值由首次申报时的13.51亿元调整为12.31亿元，较首次申报下降1.20亿元（下调8.88%）。2024年7-12月和2025年可供分配金额为2857.26万元、5703.01万元；分派率（年化）分别为4.04%和4.05%。
其中，虹桥项目为尚淦实业持有的坐落于上海市闵行区申虹路1500弄1-2、6-7、9-11、13-14号。宗地面积10370.20平方米，总建筑面积30,706.04平方米，共计租赁住房318套，租赁住房可出租面积20,285.55平方米，配套商业可出租面积758.09平方米，地下车位227个。
江月路项目则是华辙实业持有上海市闵行区南江洲路55号、91号、125号。项目宗地面积56,859.00平方米，总建筑面积57,560.66平方米，共计租赁住房1,080套， 租赁住房可出租面积52,734.88平方米，配套商业可出租面积4,825.78平方米。
上海地产集团表示，通过REITs这一创新模式，集团将旗下优质保障性租赁住房资产与资本市场连接，盘活存量扩大保障性租赁住房供应规模。未来，集团还将继续深耕REITs领域，积极探索更多优质资产的证券化路径。
年内新成立REITs上市首日均有亮眼表现
这已不是首个在上市当日涨停的公募REITs产品。
今年以来上市的公募REITs产品中，华夏金隅智造工场REIT、济南能源供热REIT、易方达华威农贸市场REIT均在上市首日录得30%涨停，汇添富医药仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT在上市当日也分别大涨28.22%、15.30%。
更早以前，华夏合肥高新产园REIT、华夏北京保障房REIT、建信中关村产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT均在上市首日涨停，东久新经济REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、华夏特变电工新能源REIT、鹏华深圳能源REIT等产品上市首日的涨幅也超过20%。
事实上，不仅仅是上市首日交投活跃，公募REITs年内亦有不俗表现。截至3月31日，全市场64只公募REITs年内均有不同程度的涨幅，其中，华夏首创奥特莱斯REIT以27.96%的涨幅位居首位。紧随其后的是嘉实物美消费REIT，年内涨幅达25.43%。
同期，华夏大悦城商业REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、华安百联消费REIT涨幅均超20%。
公募REITs市场的火热还体现在发行层面，年内多只REITs均出现一日售罄的情况。易方达华威农贸市场REIT、济南能源供热REIT、汇添富医药REIT、华夏金隅智造工场REIT、南方顺丰仓储物流REIT等多只产品年内上市的产品仅认购1天。
较低的配售比例在公募REITs的发行中也已不再陌生。日前，南方顺丰仓储物流REIT披露的基金认购申请确认比例结果公告显示，该产品网下投资者有效认购申请确认比例为0.57%；公众投资者有效认购申请实际确认比例更是低至0.26%。
具体而言，南方顺丰仓储物流REIT向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.80亿份，占发售份额总数的比例为8.00%，募集期间有效认购基金份额数量为305.24亿份。结合3.29元发售价格，其公众认购总金额达1004.19亿元。同时，该产品网下发售的初始基金份额数量为2.20亿份，占发售份额总数的比例为22.00%，本次发售中对应的有效认购基金份额数量为117.74亿份。
3月19日，上海地产租赁住房REIT公告，由于网下认购环节认购份额总数超180亿份，该产品网下投资者配售比例低至0.57%。彼时，这一数据刷新了2023年以来的公募REITs网下配售比例纪录。对比过往的公募REITs数据，该配售比例仅次于华夏基金华润有巢REIT，后者此前网下投资认购比为0.47%，网下配售份额为1.4亿份，最终在2022年12月上市。
行情的回暖下，公募REITs也成为多家基金公司今年的发力方向。数据显示，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT、南方润泽科技数据中心REIT、华夏华电清洁能源REIT、南方REIT、中金中国绿色商业资产REIT等产品均在年内上报。
“我们认为2025年REITs市场增量政策仍值得期待，可继续关注政策利好背景下的结构性、阶段性行情。”招商基金认为，2025年建议重点关注重大政策出台节奏（特别是宏观消费刺激政策）以及利率下行带来的市场行情，把握随之而来的阶段性上涨机会，获取β收益。
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