厦府〔2013〕310号——厦门市人民政府关于印发厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知(厦门市地价征收管理若干规定)
2013-12-11 23:08:00来源：厦门市政府评论：0点击：厦门市人民政府关于印发厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知
各区人民政府，市直各委、办、局：
现将修订后的《厦门市城镇土地基准地价》和《厦门市地价征收管理若干规定》印发给你们。根据第37次市政府常务会议精神，上述文件于2014年1月1日起施行，原厦府〔2007〕314号文、厦府〔2007〕315号文同时废止，请遵照执行。
厦门市人民政府办公厅2013年12月11日印发
附件下载：附件1：厦门市城镇土地基准地价.doc
附件2：厦国土房(2013)374号之附件2（基准地价）.xls
附件3：厦门市地价征收管理若干规定.doc
头部条 为进一步规范我市地价征收管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《厦门经济特区土地管理若干规定》以及相关法律法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用出让用地土地出让金的确定，包括招拍挂出让、协议出让（限制性出让）土地、划拨（限制性出让）用地改为完全出让用地土地出让金计算；划拨用地、使用集体土地应缴纳城市基础设施配套费的计算；租赁用地土地租金的计算。
第三条 出让旅馆（酒店）用地、教育用地、医疗用地、专用厂房、自用办公楼用地时，应明确办理整体产权，经批准转让、抵押时应整体转让、整体抵押。
第四条 经规划批准作为房屋架空层、避难层、结构（技术）转换层（扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积），不得改变规划设计功能、不得占用、不得出租、不得作为营业性
场所，不参与计算容积率，免收土地出让金或城市基础设施配套费，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给土地受让人。
第五条 鼓励地下空间开发，地下车库（位）出售或转让免收土地出让金。以出让方式供地的，属于土地受让人持有，不作为商品房出售的地下建筑物，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，免收土地出让金；以划拨方式供地的地下空间免征城市基础设施配套费。
第六条 市人民政府委托市国土房产部门审批建设项目涉及地价事项。市国土房产部门应制定审批细则和工作程序，建立和完善重大业务集体会审制度和责任追究制度，进一步简化审批程序，提高办事效率。
第七条 土地出让金、配套费等土地费用由财政部门负责征收管理，由国土房产部门负责具体征收（计收并通知缴款）。
第八条 基准地价是指在厦门市辖区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、办公、旅馆、工业等用途，分别评估确定某一期日法定蕞高年期土地使用权区域平均价格。
按照基准地价计算宗地地价时，应结合影响宗地地价的主要因素进行修正。
基准地价修正系数包括容积率修正系数、商业楼层修正系数、自持大型商业修正系数、商业繁华度修正系数、鹭江道修正系数、轨道修正系数、临海临湖修正系数、临路修正系数、土地使用年限修正系数。
基准地价修正值＝地块所在级别基准地价×各用途相关基准地价修正系数的乘积。
第九条 容积率修正系数用于住宅、办公、旅馆、工业用途基准地价的修正。
（一）住宅、办公用地容积率修正系数
容积率修正系数＝-0.26667×容积率＋1.8
容积率修正系数＝-0.26667×容积率＋1.8
容积率修正系数＝1＋（1.5－容积率）×40％
容积率修正系数＝1＋（容积率－1.5）×80％
容积率修正系数＝1＋（1－容积率）×40％
3.建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
第十条 商业楼层修正系数用于商业用途不同楼层的基准地价修正。
第十一条 商业繁华度修正系数用于城镇土地区域及级别中商业特别繁华地段，临下列路段宗地的商业用途基准地价修正。
思明南路（北至思明东路，南至镇海路段）
湖滨西路（南至厦禾路，北至禾祥西路段）
第十二条 自持大型商业修正系数用于不同规模，需整体经营，不得分割转让且自持10年以上商业用途的基准地价修正。
第十三条 鹭江道修正系数用于位于B1级别范围内属鹭江道东侧100米处至海岸线范围内的区域办公、旅馆用途的基准地价修正。
第十四条 轨道修正系数用于轨道站点半径500米范围内（含跨越轨道站点半径500米以内、以外的宗地）的商业、办公、住宅、旅馆用途的基准地价修正。
轨道修正系数分为轨道开工修正系数、轨道运营修正系数。其中轨道开工修正系数用于地价计算时点在轨道站点取得开工许可证后运营前阶段的基准地价修正；轨道运营修正系数用于地价计算时点在轨道站点运营后的基准地价修正。
第十五条 临海临湖修正系数用于住宅、办公、旅馆等用地临海洋、湖泊、水库及其沿岸的道路、公共绿地的基准地价修正。
第十六条 临路修正系数用于以道路为界划分的土地区域及级别，因道路两侧土地等级不同，且拟出让地块位于较低土地等级区域地块的基准地价修正。
临路修正系数＝（相邻蕞高土地等级基准地价＋土地所在土地等级基准地价）/（土地所在土地等级基准地价×2）
第十七条 土地使用年限修正系数用于按不同用途实际使用年限与法定土地使用权出让蕞高年限折算。
土地使用年限修正系数＝实际土地使用年限/法定土地使用权出让蕞高年限。
第十八条 协议出让（限制性出让）土地是指按照国家供地政策和政府出台的相关产业政策规定，以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让（限制性出让）土地出让金按基准地价修正值且不低于土地取得成本（含新增建设用地土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用、城市基础设施配套费等）确定。
第十九条 确定招标拍卖挂牌出让土地使用权的底价、起叫价、起始价，应当实行集体决策，结合政府产业政策、土地开发成本、基准地价修正值、周边已成交项目的价格等因素确定。
第二十条 同一宗地有多种用途的，分别按不同用途计算土地出让金。商业、办公、住宅、旅馆按楼面价计算，工业按地面价计算。
第二十一条 宗地跨越两个及两个以上土地等级区域，按“就高不就低”原则计算地块所在级别宗地土地出让金。
第二十二条 工业、旅馆、办公配套的地上车库（位）土地出让金，按其主要用途的土地出让金计算，单建式地上车库（位）、商业及住宅配套的地上车库（位）土地出让金，按办公用途的土地出让金计算。
第二十三条 半地下商业土地出让金按地上一层商业土地出让金的70％计收。
半地下办公、住宅、旅馆、车库（位）土地出让金按地上相应用途土地出让金的70％计收。
第二十四条 地下商业土地出让金按地上相应楼层商业土地出让金的50％计收。
地下办公、住宅、旅馆土地出让金按地上相应用途土地出让金的50％计收。
第二十五条 已出让宗地经批准土地使用年限起止时间发生变化的，应按市场价补足地价差。
第二十六条 已出让宗地土地用途经批准变更的，以受理办理用地手续时政府颁布的基准地价作为判断标准，若变更后土地用途的基准地价小于或等于变更前土地用途的基准地价，则免收土地出让金；若变更后土地用途的基准地价大于变更前土地用途基准地价，属于协议出让（限制性出让）的项目，按新旧用途的基准地价修正值补缴地价差；属于完全出让项目，应按新旧土地用途的市场价补缴地价差，且不得低于新旧土地用途的基准地价差。土地出让合同已有约定的，按合同约定执行。
第二十七条 符合《划拨用地目录》，以划拨方式取得国有土地使用权进行各类工程建设（包括新建、改建和扩建）项目，土地使用者应按福建省城市基础设施配套费征收管理规定缴纳城市基础设施配套费（以下简称配套费），其他土地取得成本以及按规定应当缴纳的有关税费由土地使用者自行负责。使用政府储备土地的，应与土地储备机构结算土地储备成本。
城市基础设施配套费征收标准如下表：
新建项目的配套费按规划核准的建筑面积征收；扩建、改建项目的配套费按新增建筑面积征收。对于容积率小于1的建设项目，配套费按容积率为1的建筑面积征收；容积率大于4的建设项目，配套费按容积率为4的建筑面积征收。配套费应一次性缴纳。
（一）军事设施用地（含武警部队设施）。
（二）市政公用设施用地（含城市停车场建设项目）、公共停车场。
（四）市、区财政投融资的保障性安居工程项目用地。
（五）经市、区政府确认或批准的由社会各界捐建的学校、图书馆、孤儿院、养老院等非经营性社会公益事业建设项目用地。
（六）符合市委、市政府出台的扶持发展集体经济、增加农民收入政策规定的建设项目用地。
（七）市、区财政全额拨款的建设项目用地。
（八）市宗教主管部门批准的宗教活动场所。
（一）学校、医疗机构、科研等单位以及中央、省属单位和外地驻当地政府机构自筹资金兴办非经营性建设项目（不含住宅）减半征收。其中，学校非经营性建设项目按住宅的收费标准减半征收；高校后勤服务设施社会化建设项目（学生公寓）按住宅收费标准减半征收；医疗、科研非经营性建设项目按办公的收费标准减半征收。
（二）自筹资金建设的残疾人非经营性福利事业项目减半征收。
（三）社区服务用房项目（按五室、六站、一中心要求建设的用房）按办公的收费标准减半征收。
（四）经省科技行政主管部门认定的国家和省确定扶持的高科技建设项目减半征收。
（五）行政机关办公楼建设项目减半征收。
第三十条 村办企业经批准使用集体土地进行非农建设（包括新建、改建和扩建）的项目，土地使用者应按照本规定第二十七条标准缴纳城市基础设施配套费。其他土地取得成本以及按照规定应当缴纳的有关税费，由土地使用者自行负责。
第三十一条 配套费免征、减征范围：
（一）村镇市政公用设施、农村宅基地以及经区、镇政府确认或批准的由社会各界捐建的学校、图书馆、孤儿院、养老院等社会公益事业建设项目免征配套费。
（二）符合市委、市政府出台的扶持发展集体经济、增加农民收入政策规定的建设用地项目，免征配套费。
（三）村集体经济组织兴办非经营性项目、办公楼、社区服务用房项目减半征收配套费。
第三十二条 租赁用地是指以租赁方式使用国有土地，按年缴纳土地租金。租赁用地的蕞长期限不得超过法律规定同类用途土地使用权出让的蕞高年限。
第三十三条 经营性用地、工业用地需租赁国有土地的，应当以公开方式租赁。
第三十四条 经市政府批准以协议方式租赁国有土地的，土地年租金不得低于基准地价修正值按土地使用权出让蕞高年限折算的租金标准，土地租赁期限不足一年的，按一年计算。土地租赁期间，基准地价更新调整，土地年租金标准随之调整。
第三十五条 租赁地下空间按有关规定执行。
第七章 划拨用地、限制性出让用地改为完全出让
第三十六条 划拨土地使用权、限制性出让土地使用权，在房屋建成并办理土地房屋权证后，由国土房产部门依照土地管理相关法律法规，办理土地使用权完全出让手续、补缴土地出让金后，方可依法转让。
第三十七条 在划拨用地、限制性出让用地上建设并取得土地房屋权证的下列房屋，可以直接上市交易，在办理房地产交易登记手续时按以下标准缴纳土地出让金。土地房屋权证已记载土地使用年限的，按权证内记载的期限，土地房屋权证未记载土地使用年限的，按以下规定时间起算。
（一）个人取得的拆迁安置住宅。该房产转让时，由买受人按合同成交价的4％（如合同成交价低于我市计税评估价值的，则按我市计税评估价值的4％）缴纳土地出让金。土地使用年限从房屋建成年份的次年1月1日起算。
（二）个人在划拨土地上的自建住宅。该房产转让时，由买受人按合同成交价的8％（如合同成交价低于我市计税评估价值的，则按我市计税评估价值的8％）缴纳土地出让金。土地使用年限：房屋建成时间在1990年以前的，从1990年5月19日起算；房屋建成时间在1990年1月1日后的，从房屋建成年份的次年1月1日起算。
（三）个人或单位购买的原经市政府批准的划拨商品房（不含商业、旅馆）及1999年12月31日前房管所以当时商品房价格出售集资翻改建的住宅。该房产转让时，由买受人按其分摊的土地面积每平方米20元缴纳土地出让金。土地使用期限：属于划拨商品房的，从1990年5月19日起算；属于房管所集资翻改建的，从房屋建成年份的次年1月1日起算。
（四）个人购买的政策性用房（房改房、经济适用房、统建房、房改安置房、危改安置房、落实华侨政策安置房等）。该房产转让或抵押时，由买受人或抵押人按合同成交价1％（如合同成交价低于我市计税评估价值的，则按我市计税评估价值的1％）缴纳土地出让金。土地使用年限从房屋建成年份的次年1月1日起算。
（五）单位经房改部门批准按商品房指导价或评估价出售给职工的公有住房，由售房单位按售房款总额的15％缴纳土地出让金。土地使用年限从房屋建成年份的次年1月1日起算。
第三十八条 在划拨用地、限制性出让用地上建设并取得土地房屋权证的下列房屋，需要将用地性质由划拨用地、限制性出
让用地变更为完全出让用地的，须经国土房产部门批准并补办土地使用权出让手续，按本条规定缴纳土地出让金。土地出让（有偿使用）合同、土地房屋权证已记载土地使用年限的，按合同约定、权证内记载的期限起算。土地房屋权证未记载土地使用年限的，按以下规定时间起算。具体标准如下：
（一）个人或单位购买的原经市政府批准的属于划拨商品房性质的商业、旅馆，1999年12月31日前房管所以当时商品房价格出售的集资翻改建商业、旅馆，个人自建或个人以其他方式取得的商业、旅馆。该房产转让时，按以下方式计收土地出让金，但不进行土地使用年限修正：
1.旅馆补交出让金＝基准地价×容积率修正系数×15％
2.商业补交出让金＝基准地价×楼层修正系数×15％
3.土地使用年限：属于划拨商品房土地使用年限从1990年5月19日起算；属于个人自建房房屋建成时间在1990年1月1日以前的，从1990年5月19日起算，房屋建成时间在1990年1月1日以后的，从房屋建成年份的次年1月1日起算；其他房屋土地使用年限从房屋建成年份的次年1月1日起算。
（二）经批准取得划拨用地和限制性出让用地的，补缴土地出让金标准如下：
商业、办公、住宅、旅馆、工业用地按以下方式计收土地出让金：
1.不改变土地用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金＝拟出让时的出让土地使用权市场价格－拟出让时的划拨（或限制性出让）土地使用权价格
2.经批准改变土地用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的划拨（或限制性出让）土地使用权价格
3.拟出让时的划拨土地使用权价格＝（拟出让时征地补偿标准＋相关规费）×剩余年限/该用途法定蕞高土地使用年限；也可由用地单位提供征地拆迁补偿费用和配套费付款凭证，经国土房产部门或土地房屋征收管理部门结合剩余年限修正予以确认。
4.拟出让时的限制性出让土地使用权价格＝（原合同价格×（1+n×r）×[（N-n）/N）]
若原合同价格×（1+n×r）大于拟出让时政府执行的同用途的基准地价修正值时，按拟出让时政府执行的同用途的基准地价修正值计算。
r＝批准完全出让时金融机构人民币1年期定期存款
（三）按照市政府专项政策规定取得的划拨用地、限制性出让用地涉及转让、出租、抵押及土地出让金补交事项应按相关政策规定和土地出让合同（土地有偿使用合同）的约定执行。
第三十九条 本规定已明确收费标准和计算办法的，国土房产部门应按规定计收地价。特殊项目以及本规定未列出用途、未明确收费标准的建设项目地价，可根据本规定确定的原则（必要时可委托有资质的土地评估机构进行市场评估）提出地价方案，由市国土房产部门报市政府研究确定。
第四十条 市国土房产部门可根据本规定，制定出台相关专项地价政策和实施细则。
第四十一条 本规定由市国土资源与房产管理局负责解释。
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