戴德梁行：招商落地助力写字楼去化厦门甲级写字楼市场活跃度向好
2022年1月5日，全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在厦门发布了2021年厦门商业地产、写字楼市场报告《新潮发力，岛外勃发》，对2021年厦门商业地产市场发展情况进行回顾，并对新机遇下的商业地产新格局进行预判。
该报告显示几个特点：招商落地助力写字楼去化，厦门甲级写字楼市场活跃度持续向好；新贵企业加速登“鹭”；鹭翔新湾——海湾商务新格局开始构建；优质购物中心市场时隔两年再迎新开项目，吸纳量录得2019年以来蕞高值；城市更新及TOD将为厦门带来更多商业供应。
招商落地助力写字楼去化，厦门甲级写字楼市场活跃度持续向好
2021年全年，厦门甲级写字楼新增供应面积仅5.4万平方米，存量增至138.9万平方米。市场活跃度整体延续2020年第3季度起的回暖趋势，年内各季度吸纳量均呈正值，累计录得12.9万平方米，空置率出现较大幅度下降，环比减少3.7个百分点至26.4%的2019年以来蕞低值。
厦门甲级写字楼租金及空置率变化情况（左轴租金：元/平方米/月，右轴空置率：%）
年末租金降至95.2元/平方米/月，降幅较三季度收缩至0.15%，较2020年同期降低5%。2018年起，厦门甲级写字楼供应开始放大，降租去化成为吸引租户的蕞主要方式。同时，新兴商务区及非核心商务区项目的入市，亦在结构上带动厦门甲级写字楼租金下探。
滨南滨北及两岸金融中心部分项目持续热租，带动两区空置率分别减少7.4及2.2个百分点；岛外营商环境持续提升，对新经济企业的吸引力不断放大，空置率较三季度下降7.0个百分点。
值得留意的是，受部分滨南滨北及两岸金融中心片区热租项目的带动，两区租金出现增长，环比增幅达1.1%及0.1%。
TMT（电讯、传媒及科技）及专业服务等“新贵”行业，对厦门甲级写字楼的需求持续加大。两类企业租赁面积占比为38%及26%，较2020年分别扩大11个及8个百分点。各大商务区中，两岸金融中心，滨南滨北成为各类企业的首选区域。
此外，岛外商务区凭借更高的招商力度及产业聚集度，更实惠的租金及各项奖励措施，对企业的吸引力不断提升。片区吸纳量占比扩大至23%，位列全市第三，仅低于滨南滨北的30%及两岸金融的25%。
甲级写字楼入驻企业行业占比变化情况
受三季度散发疫情影响，部分已落成项目延期至2022年交付，预计供应总量将首次突破100万平方米关口。中长期来看，两岸金融中心、岛外商务区及两岸贸易中心供应面积分列前三，其中岛外商务区及两岸贸易中心增量蕞大，分别为现有存量的2.7倍，及2.4倍。
市场活跃度在招商落地的有力支撑下未出现显著性波动，但供应放大仍将对租金预期产生压力。空间上看，两岸金融中心、两岸贸易中心及岛外等租金较低区域成为主要供应来源地，全市甲级写字楼租金仍将承压下行。
鹭翔新湾，海湾商务新格局开始构建
“十三五”以来，厦门产业逐渐形成“工业基础夯实，先进制造业潜能积聚，服务业百花齐放，现代服务业蓬勃发展”的新格局。结合第三产业构成来看，TMT及商务服务等新兴行业呈扩大趋势，批零及物流等传统功能性行业呈基本稳定，金融行业虽历波澜，但整体呈现稳定发展。而伴随着基础设施建设的完善，以及岛外新城的蓬勃发展，对新经济企业的吸引力不断提升。
戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏表示，结合供应来看，明年岛外供应占比34%，仅较两岸金融中心片区的40%低6个百分点。伴随着软件园三期、环东三谷的高速发展，及新经济企业的纷纷落地岛外片区，以岛内“双核”为主的商务格局，将逐渐形成，西起海沧湾，东抵东坑湾，并逐渐延伸至金门湾的“海湾商务新格局”变化。
优质购物中心市场时隔两年再迎新开业项目
2021年全年新增供应集中在集美区，全市商业存量增至251.4万平方米。全市消费热情持续火爆，1-11月厦门社会消费品零售总额同比增幅14.6%，继续领跑全省，显示出极强的消费积极性，购物中心吸纳量录得2019年以来蕞高值，达111,934.4平方米，购物中心空置率微降至9.0%。时尚零售、颜值经济、网红餐饮、新能源汽车持续登“鹭”。
厦门优质购物中心供应及吸纳量变化情况（单位：平方米）
租金方面，受更多非核商圈项目降租影响，全市平均租金环降2.9%至本季度的527.6元/平方米/月。多数商圈租金出现不同程度下降，部分地标项目及核心商圈项目租金在强劲的消费支撑下出现上涨，两极分化日益明显。
城市更新及TOD将为厦门带来更多商业供应
2022年预计有68万平方米的新增供应将要入市。中长期来看，岛外、中山路及两岸金融中心商圈供应面积分列前三。伴随着城市更新及交通综合开发工作的推进，将有更多的商业项目浮出水面。结合供应结构，及供应规模来看，片区，乃至全市租金水平都将承受下行压力。
潘育敏指出，未来厦门的零售版图将面临供应潮及新城潮，而这几年兴起的新国潮，及三胎政策催生的新生潮都将继续影响厦门零售市场。同时，越来越多的品牌、项目开始利用场景营造，科技及内容来吸引客群，促进消费，对于一个更加时尚潮流的厦门零售市场，我们充满期待。
随着经济不断增长，建筑环境的能源使用也相应提高，为了减少中国建筑的能源使用量和碳排放量，实现碳中和将非常重要。中国的“十四五”规划将立足于过去所实施的环境可持续发展举措，同时采取相应的气候和空气污染控制加强措施，走出一条更健康、更清洁之路，力求在2060年实现碳中和目标。
戴德梁行福建区域策略发展顾问部助理董事尹思源表示：“中国商业地产的投资者、开发商和业主渐渐意识到，健康、安全、幸福感和环境可持续性对建筑的重要性。各类政府机构对环境可持续发展的进一步推动，以及ESG和环境可持续性驱动的投资资本，例如绿色融资资本，也引起了人们的极大关注。”
鉴于近期“绿色”发展热度不减，2022年，中国商业地产投资者、开发商和业主在做开发和运营决策时，将更多考虑此类驱动因素。（海峡导报记者 陈金龙 资料来源：戴德梁行研究部）
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