厦门：混合产业用地实现土地用途灵活转换
混合产业用地 实现土地用途灵活转换
厦门走出一条以土地利用方式转变促进经济社会高质量发展的新路
厦门日报讯（记者 袁舒琪）近年来，以轨道交通为骨架，厦门TOD成片开发项目陆续推出，建造起一个个“长在”城市轨道交通上的“迷你城市”，全面释放提升土地要素综合利用效能；来到翔安南部片区，这里正在探索混合工业智造、研发中试、商业服务、交通设施等用途的高标准优质产业空间供给模式，力争形成土地功能混合和高效利用的全新模式……
随着经济发展、产业转型和人群需求的升级，传统的单一功能和用途的用地方式难以很好适应当前新质生产力的发展要求，如何增强土地用途管理的适应性和灵活性？这是厦门在用地政策创新实践方面必须解决的重要课题。厦门充分发挥经济特区“先行先试”优势，聚焦“规划融合、用途混合、空间复合”，在全国率先探索增加混合产业用地供给，建立不同产业用地类型灵活转换机制，打通存量低效用地用途转换路径，促进产业结构转型升级，走出一条以土地利用方式转变促进经济社会高质量发展的新路。
翔安南部片区A1组团/新兴科创产业园项目总用地面积约27.9公顷，规划总建筑面积约63.1万平方米。眼下，项目桩基工程基本完成，正在开展土方外运。作为翔安南部片区首个开工的地块，该项目也成为片区在全省率先探索新型混合产业用地成片综合开发模式的首块试验田。
“未来，这里将以软件研发产业空间为核心，同时配套公寓、商场、体育场地等生活空间。”
翔安南部片区开发建设指挥部规划和用地保障部部长刘文兴说，新型混合产业用地成片综合开发模式，创新地将第4代通用厂房、软件研发、中试车间进行混合布局，支持软件研发、工业制造等多领域产业用地与商业租赁、公寓及供电设施等配套用地同宗混合出让。这种模式能将产业与生活功能紧凑地安排在同一区域内，实现产业链生态集约高效布局、产城一体混合开发建设。
市资源规划局相关负责人介绍，近年来厦门创新刚弹结合的国土空间规划编制方式，在片区指标总量固定的前提下，通过规划融合和功能兼容，均衡配置产业、生活、公共服务功能。“我们改变原有的单一用途规划管控方式，制定功能兼容的正负面清单，在片区内预留一定比例的地块允许兼容多个功能，不设定主导功能。同时，也支持单一地块在主导功能不变的前提下，配备一定比例的容积率指标兼容其他功能。”
如此一来，在坚持规划引领的大原则下，厦门探索在片区空间尺度下均衡配置产业、商业、宿舍、酒店，以及产业发展和生产生活所需要的公共服务设施，推动研发生产功能与城市生活服务功能协同发展，实现生产、生活、休闲一体化，促进片区内不同产业的规模聚集和组团发展，实现片区土地在横向和纵向上功能兼容、空间联动。
位于湖里区的轨道1号线火炬园站配套项目，总建筑面积约4.6万平方米，是厦门首宗混合产业用地试点项目，也是最具代表性的项目——其创新组合运用了多用途“综合体”与混合产业用地两种供地模式。
具体来说，这个由两幢半围合式建筑体构成的项目，在以往的商业、酒店、办公、停车库、轨道站点用房等多用途“综合体”供地模式基础上，进一步创新组合运用了混合产业用地政策，其中的1.4万平方米作为“办公+医疗”混合产业用地出让，土地合同约定可在办公和医疗功能之间灵活转换。
目前项目已建成投入使用，该部分建筑空间先引入科宏眼科总院作为医疗功能使用，得益于混合产业用地政策，后续用地企业可以根据产业发展或招商需求，将这幢建筑在办公和医疗功能之间自主灵活转换，无需办理土地用途变更审批，仅需向资源规划部门备案。
“通过‘办公+医疗’的混合产业供地模式，可有效提升公共服务设施水平，兼顾了产业与城市生活服务的协同发展。”市资源规划局相关负责人特别指出，土地用途的灵活转换，能更好服务相关企业实时响应市场环境变化情况，快速实现产业调整转型升级。同时，通过强化以公共交通为导向的综合开发模式，持续激活轨道站点周边空间。
既能满足产业转型升级中差异化、多样化的用地需求，进一步激活企业积极性和市场活力，又能提高建设用地节约集约利用效率，提升土地管理科学化水平，这是厦门探索更加灵活土地供应机制的出发点和落脚点。
当前，围绕混合产业用地供给，厦门已逐步建立起不同产业用地类型的灵活转换机制。一方面，探索混合用地供给和用途清单制管理，实现“用途混合”，引导地上地下空间一体设计、整体开发，实现“空间复合”。另一方面，打通存量低效用地用途转换路径，允许存量土地向其他产业或民生项目转换，支持利用存量用地和房产发展新产业、新业态，不断推进产业焕新、城市更新。
据统计，截至2024年8月，厦门已新供应各类混合产业用地19宗，土地面积约39公顷，建筑面积约124万平方米；办理存量土地用途转换27宗，建筑面积约52万平方米，有力促进了产业转型升级、低效用地盘活和土地综合开发利用，持续推动城市建设品质提升和高质量发展。
混合用地是指由国土空间规划确定的单一宗地上，具有两类或两类以上使用用途（不包括商品住宅）的复合性用地模式，主要表现形式为土地用途混合利用和建筑功能复合使用。
相较于传统的一宗地只有一种用地性质的“单一用地”管理模式，“混合用地”的优势在于，可以在规划编制、规划实施、建筑更新各阶段，通过土地用途混合利用和建筑功能复合使用，合理引导街区功能混合、地块性质兼容和建筑用途转换，满足不同发展阶段的产业和生活需求，推动产业自主更新升级，提升城市活力和空间资源节约集约利用。
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