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厦门市工业园区建设发展中存在的问题与对策

admin9个月前 (09-27)厦门产业信息39

　　从 2004 年开始，我市在市委市政府跨越式发展浪潮的推动下，陆续启动了一批工业区、科技园、加工区、产业基地等建设项目，主要包括火炬（翔安）产业区、同安工业集中区、环东海域工业园区、海沧区台商创业园和中沧工业园、湖里高新技术园、集美机械工业集中区，总规划用地约 60 平方公里，总规划建筑面积达到 2000 多万平方米，已建成和即将建成的面积超过 1000 万平方米。

　　从总体上看，工业园区的建设对厦门市经济、社会发展起到了相当大的作用，特别是对工业项目的招商引资和城市规模向岛外的扩展有非常大的促进。但是，经过几年的实践与探索，特别是受到 2007 年底开始的美国金融危机和世界范围经济衰退的影响，工业园区建设发展中存在的各种问题不断暴露出来。主要表现在：

　　1、严重供过于求，导致标准厂房空置率高除了火炬（翔安）产业区一期通用厂房企业入住率在 80%以上外，其他工业集中区的入住使用率都不高，有些厂房甚至整栋空置。例如：海沧投资区已建成通用厂房约 50 万平方米，采用出让、出租方式进行招商。目前已出售 7 万多平方米，出租约 15 万平方米，尚余约 28 万平方米空置，空置率达 56％。再如：同安工业集中区通用厂房、自建厂房达 490 万平方米，2008 年进驻投产企业 456 家，而总

　　工业产值只有 80 亿元，单位建筑面积产出非常低，其主要原因是厂房大量空置、闲置。

　　造成厂房高空置率的主要原因有：（1）厂房投放规模过大

　　厦门市从 2006 年开始投入可供使用的通用厂房规模过大，到目前已有超过 1000 万平方米的通用厂房存量，几乎超过了前 20 年标通用房建设的总和。这么大容量的通用厂房在短短几年间爆发出来，远远超出了期间厦门工业企业平均发展速度和我市引进工业项目的招商能力。

　　（2）企业远期需求的提前释放购买通用厂房的企业，70％以上是厦门本地发展起来的企业，

　　只有不足 30％企业是外地的，且其中绝大部分也是本省企业。很多企业在购买通用厂房时留有相当数量的发展空间，也就是其实际需求大大小于所购买的厂房数量，从而导致大量厂房空置，需要进行二次招商。此外，还有一些分企业在比较原有生产场地和所购厂房的交通、配套设施、运行成本和员工变动情况后，宁愿暂时留在原有场地继续生产，延缓了进驻新厂房的计划。

　　（3）金融危机的冲击在美国金融危机的冲击下，全球经济陷入萎缩和衰退，国内

　　大量的制造业企业相继陷入困境。企业更多地是考虑如何安全渡过危机，而不是购买新厂房和增加新生产线进行扩张，因此增加了招商引资的困难。

　　（4）招商部门决策有失稳妥某些工业园区招商部门急于求成，对某些项目内容审查流于

　　形式化，导致决策有失稳妥。一些炒房者趁此进行投机购房，导致不少厂房没有实际进驻项目。即使是有实际生产项目的购房企业，也不乏存在炒房意识，倾家荡产都想多购一些厂房，导致相当一部分空置厂房需要出租，甚至进行幕后交易。

　　2、园区配套不齐，企业综合成本上升配套不齐几乎是所有新建工业园区的普遍问题，虽然各园区主管部门相继做出了大量努力，但是离现代工业企业发展所需配套预期还有相当距离。园区配套是一个综合概念，包括吃、住、行等基本生活配套；教育、培训、娱乐等社会生活配套设施；还包括企业开展生产经营所需的材料、物流、金融、酒店等商务配套设施。大规模工业园区选址一般说来就是原来的欠发达区域，整个配套体系都需要重新规划建设。园区配套不齐，导致企业综合成本上升，是目前制约我市工业园区发展的一大瓶颈。分析我市工业园区配套不完善的问题，有以下几个原因。（1）建设项目启动前研究论证不够充分比如，火炬一期 95 栋通用厂房，从酝酿到决策再到动工，整个过程只用了 3、4 个月，不要说对区域的规划作深入的调研和论证，即便是赶制设计图纸都非常难。为了赶进度，设计图纸基本上是设计单位从多年前的旧图纸中直接调过来稍加修改就用的，并没有与现代工业企业的普遍需要相对接。甚至有些设计单位之前没有做过工业厂

　　房的设计，建设开发单位也没有时间认真审核设计图纸，以致于厂房建完后发现问题重重。

　　（2）配套设施建设没有同步实施主要表现在标准厂房建成几年了，企业也应政府的要求进驻

　　了，但是至今仍有不少企业员工无法在周边找到适当的居所，员工从居住地到工厂间缺少应有的公共交通工具，导致交通成本过高。通用厂房建设启动时，若能同时启动周边商品房及商业配套设施建设，大部分企业员工就能就地解决吃饭、住宿等问题。“兵马未动，粮草先行”，无疑也适用工业园区建设。

　　（3）岛内外发展的不均衡厦门市历年来集中了绝大部分资金、资源用于厦门岛内发展，岛内外社会发展水平严重失衡，无论是日常生活设施，还是购物、文化娱乐、教育、医疗卫生设施等各个方面，差距都非常显著。本市居民都设法将户口转移到岛内，把家安在岛内，相当多外来务工人员也不愿选择在岛外上班。这种状况对工业园区发展非常不利。 3、厂房销售模式不利于招商和企业发展近年建成的标准厂房基本上是以优惠价格出售给项目企业，由此也形成了厦门市独特的招商引资模式。向企业尤其是中小企业销售厂房，无形中抬高了企业进驻工业园区的门槛，不利于招商引资。这种做法对资金实力雄厚且符合进驻条件的企业来说非常有利，但是科技型中小企业或创新研发型企业无疑会望门止步。课题组通过调研了解到，的确有不少真正需要生产和办公场所的中小企业，因为缺乏

　　资金而放弃入驻工业园区。由于各区政府所属开发单位可做政策性担保，90％以上购房

　　企业都从银行取得了购房贷款，但 30％的首付款和一定期限贷款本息严重占用了生产企业所需流动资金，尤其是制造型中小企业在购房后普遍出现了资金周转困难，有些甚至陷入生存危机。同时，厂房出让合同中都带有对再转让的限制性条款，限制了标准厂房在市场上的流转，购房企业在已还大部分贷款后，无法利用厂房净值进行二次抵押贷款，实际上降低了厂房价值及对厂房价值的融资利用。此外，购房企业也无法因厂房土地的增值而获得融资。比如火炬（翔安）产业区，2004 年工业土地每平方米 150 元，2007 年起执行底价是每平方米 288 元，土地增值了应该说企业贷款抵押物增值，但银行不予认可。蕞近区内一家企业破产，其厂房被法院强制拍卖时屡屡流拍，原因就在于厂房出让合同带有限制性条款。

　　4、招商模式过于单调各工业园区在引进工业项目时，基本都是利用优惠政策吸引企业，主要体现在优惠的土地价格、厂房销售价格上，以及个案性质的资金扶持上，而在配套服务体系、人才环境、产业链、区域优势发挥等方面，招商力度显得乏力，与国内同等城市如苏州、杭州、青岛、大连相比差距较大。即使在政策优惠方面，也很难有突出的亮点和特色，何况有些政策还存在可操作性问题。兴办工业园区，应该依据企业发展的经济规律，来建设、完善有利于企业发展的完整体系，其中就包括招商模式。但由于体制方

　　面原因，我们一直难以摆脱政府发展经济的房地产模式，蕞终也使工业区建设陷入了房地产销售的窘境，既不利于中小企业的培育和成长，也给招商引资增加了很多困难。

　　5、园区管理服务机制不完善厦门工业园区的建设和管理模式具有自身特色，如同安工业集中区、环东海域工业片区及软件园二期，都是火炬高新区、湖里区、思明区等政府机构共同招商引资并提供管理服务的。出于发挥各区招商经验和政策优势的初衷，市政府鼓励各区共同参与工业园区建设发展，但后来也因此使园区成了利益分割体，不论在优惠政策上还是在管理服务上，都无法发挥园区的整体优势。如厦门软件园二期，各区只为自己招商的企业提供政策资金扶持，各自的优势无法得到有效整合，从而使整个园区的企业服务与管理失去了平衡。到目前为止，软件园二期的整体服务还仅仅限于物业和商务方面，而在政策、融资、人才、技术以及国家对口管理方面，还未建立统一的管理服务机制，影响了软件园快速发展。为此建议： 1、以廉价出租厂房为主导，提高厂房使用率

　　为了缓解目前厂房供过于求的局面，未来几年应暂停上马新的通用厂房建设项目，同时改变招商引资思路，出台一定鼓励性政策，及时调整空置厂房的产权关系，提高厂房利用价值。同时，要采取廉价出租的方式引进中小企业，提高厂房使用率：一是可将未售完的厂房部分或全部划拨给基层政府组织，以廉价出租给中小企业；二是允

　　许国有服务机构或民营企业批量购入厂房，用做科技创业中心、专业孵化器、现代服务中心等服务平台建设。此外，对企业已购厂房进行实际使用情况摸底，对其短期内不能自用的厂房，可通过政策性回购或统一的二次招商尽快消化。

　　2、进一步重视产业配套体系建设市政府应将投资开发向岛外倾斜，特别是政府公共财政投资重点应当向岛外转移，同时加大力度引导社会资金重点开发岛外，尤其是已建成工业园区的附近区域。还可以考虑就将市政府及其机构迁往岛外（如环东海域），真正形成大厦门的新格局，带动岛外几个区的快速发展。应重新审视已有的工业园区规划，按照科学发展观要求和现代工业发展规律进行必要调整：以建成的工业集中区为中心，集中力量和资源完善相关配套设施和功能；加大周边基础设施建设和商业环境、商品房等开发建设；鼓励生产服务性机构及商业娱乐等生活服务性机构进驻，为工业园区企业提供便捷、高效的服务。 3、整合资源，提高整体招商能力应当改变传统的优惠政策招商模式，进一步营造良好的整体投资环境，通过产业链优势和服务优势吸引客商。建议市政府统筹整合我市的招商资源，杜绝各部门、各区之间的恶性竞争，避免盲目无序和守株待兔的被动招商方式，积极创新招商引资思路，提高全市整体招商能力。

　　市政府曾经疏理了厦门今后着力发展的 18 个产业链，并提

　　出了重点发展的几个百亿产业链，同时，以市政府领导牵头各负责一块或几个产业链的招商引资工作，轰轰烈烈招商势头跃然纸上，但实际效果并不如意。事实上，很多部门的领导对招商引资并不在行，缺乏全市大局观和长远布局，对有关招商引资政策、投资环境等的认识和理解不够深刻，也缺乏与投资商谈判的策略。对此，我们建议针对重点产业链，组织业内专家、企业家进行认真深入的调研、分析，真正弄清我市在这些产业链各环节的优势和劣势，并收集与产业链相关的国际信息，掌握潜在客商资源，分析他们来我市发展的可能性。对我市产业链中尚缺的关键环节，可以采取政府牵头，由国有投资公司联合科研机构、国内外拥有该环节技术领先企业及机构发起的方式，进行必要的布局以完善产业链。

　　4、整合优势资源，健全管理服务体系厦门市“飞地”工业发展模式，一定程度上造成了同一工业园区不同企业因利益所属不同，享受政策和管理服务也不同的现象，造成了不良影响。建议市政府协调、整合“飞地”工业园区招商和管理、服务资源，建立统一的政策体系、管理和服务机构，并形成统一的企业服务体系，为入住企业发展提供满意的服务。之前的各种利益关系可由市政府协调在一定年限内保留，而各利益主体应逐步退出管理舞台。同时，健全企业服务体系不应局限于政策性服务和商务服务，还要重点发展支撑企业核心竞争力的高层次服务，包括技术服务平台、投融资服务、增值服务、市场服务、管理咨询与顾问等，这一部

　　分的建设也要引起足够的重视。（本文转化成盟市委提交 2010 年市政协十一届四次会议的书面发言和提案。）