厦门市工业(仓储)用地改造管理暂行办法
为规范我市工业（仓储）用地改造，提高土地利用效率、优化产业结构、促进城市更新 和高质量发展，根据有关法律法规的规定，经市政府研究同意，我局制定并印发《厦门市工 业（仓储）用地改造管理暂行办法》，请遵照执行。
厦门市自然资源和规划局办公室 2021 年 1 月 20 日印发
厦门市工业（仓储）用地改造管理暂行办法
头部条 为规范工业（仓储）用地改造，提高土地利用效率、优化产业结构、促进城市更 新和高质量发展，落实“岛内大提升、岛外大发展”战略，根据《厦门经济特区促进土地节 约集约利用若干规定》《福建省人民政府办公厅关于加快推进工业企业“退城入园”转型升级 的指导意见》（闽政办〔2019〕52 号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市工业用地控制线范围以外的国有建设用地中的工业（仓储）用 地，包括工业用地、仓储用地及前述功能的混合用地的土地使用权人，按规定申请对原用地 及宗地内建筑物、构筑物进行改造。
第三条 工业（仓储）用地改造政策区范围由市资源规划部门提出初步方案，征求各区政 府（管委会，以下统称“区政府”）及相关部门意见，报市政府研究同意后向社会公布。今后 确需调整改造政策区范围的，由区政府提出调整方案，报市政府批准。
位于改造政策区内的工业（仓储）用地，可按市政府明确的规划用途进行改造，鼓励改 造为教育、医疗、养老托幼、体育 4 类补民生短板项目，不得改造为商品住宅项目。其中， 位于市级（含）以上政府批准设立的软件研发、文创专业园区的，可以分别改造为软件研发、 文创类项目；位于市政府明确可改造为商业等其他经营性用途的片区的，可以改造为相应用 途的项目。
第四条 下列用地原则上不得由土地使用权人申请改造：
（一）已纳入政府收储计划或已明确以收储方式整体改造区域内的用地；
（二）轨道交通站点 300 米范围内的用地；
（三）相关专项规划明确需保留原用途使用的用地；
（四）位于生态控制线范围内等相关规划明确不宜建设的用地。
第五条 位于工业用地控制线范围外，不属于本办法第三、四条规定范围内的零星工业（仓 储）用地，可按规定改造为教育、医疗、养老托幼、体育 4 类补民生短板项目。
第六条 工业（仓储）用地改造方式包括土地用途变更和建筑功能临时变更两种。
土地用途变更是指经批准变更土地用途，并按照新的土地用途和规划条件进行改造的行 为。
建筑功能临时变更是指保持原土地用途、土地使用年限不变， 利用存量工业（仓储）房 产发展本办法规定的产业、行业的行为。建筑功能临时变更有效期为 5 年，且不得超过批准 的土地使用年限。
第七条 工业（仓储）用地改造应当符合下列条件：
（一）申请人与土地使用权人一致；
（三）原用地不存在违法违规使用土地、违反土地出让合同（或用地批文、划拨决定书）、 监管协议约定行为或已依法处理；
（四）不涉及应依法征收或收回国有建设用地使用权；
（六）申请人承诺项目改造后满足建筑结构和消防安全要求；
（七）申请土地用途变更的，项目宗地需取得建设工程竣工规划条件核实 8 年以上，且 申请改造之日剩余土地使用年限不少于 8 年；
（八）申请土地用途变更的，变更内容符合控制性详细规划；
第八条 申请改造为软件研发、文创类及商业等经营性用途项目的，由区政府会同行业主 管部门进行产业审查认定，严格执行产业准入、园区（或片区）管理等相关要求。
第九条 经行业主管部门审查认定，下列类型属于教育、医疗、养老托幼、体育 4 类补民 生短板项目：
（一）教育类：公办义务教育学校和幼儿园；岛内优质民办幼儿园；岛外非义务教育的 优质民办学校（含幼儿园、高中学校、中等职业学校、高等学校）。
（二）医疗类：精神卫生类项目、中医医院项目；康复类医院、护理院、老年病医院、 慢性病等二级专科医院项目；基层医疗卫生机构项目；医疗急救体系项目（包括急救分中心、 急救站点、洗消中心）、市血站分中心、传染病专科医院等公共卫生机构类项目。
（三）养老托幼类：普惠型养老托幼机构及老年人照料中心、幸福院、居家养老服务站 等嵌入式养老服务设施。
（四）体育类：全民健身中心、多功能运动场馆、体育公园、健身步道、健身广场、健 身房、游泳馆、各类球场以及其他室内外全民健身设施项目。
第十条 土地用途变更的项目，允许部分或全部拆除重建，并按控制性详细规划重新核定 规划条件，但根据相关规定需作为历史遗存保留的除外。
涉及拆除重建的，在申请改造的宗地范围内，对已被规划为基础设施用地、生态用地、 城市绿地、邻避设施用地等的，应按规划要求提供给政府使用或配建政府需要的公建。
拆除重建改造项目周边国有未出让的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土 地，总面积不超过项目拆除范围用地面积的 10%且不超过 3000 平方米的部分，因规划统筹确 需一并改造利用的，可以作为零星用地以协议出让方式供应给改造项目申请人，土地用途与 项目改造后用途一致，土地出让年限截止时间与改造项目一致。
第十一条 建筑功能临时变更的项目和不涉及拆除重建的土地用途变更的项目，在不改变 原建筑结构的前提下，允许对原建筑进行局部改造，但原则上不改变原建筑高度、不增加项 目用地面积、不实施拆除重建。在建筑结构、消防安全、日照和建筑间距满足相关规范要求 的前提下，经审核同意，可增设必要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入 口雨棚等配套设施，不得增加行政办公及生活服务设施。增设的各类配套设施的总建筑面积 原则上不超过原产权计容建筑面积的 12％，确需超过 12%的，需报市政府研究同意。
第十二条 按土地用途变更方式改造的，应当报市政府批准同意后方可实施。
按建筑功能临时变更方式改造的，原则上由区政府批准，但下列建筑功能临时变更项目 需报市政府同意后方可实施：
（一）增设的各类配套设施的总建筑面积超过原产权计容建筑面积 12％的项目；
（二）改造为教育、医疗、养老托幼、体育 4 类补民生短板以外的项目；
（三）改造为含有居住功能的养老托幼类、医疗类项目（“含有居住功能”指分隔单元计 容建筑面积小于等于 300 平方米，独立设置卫生间等设施）；
（四）改造政策区外的零星工业（仓储）用地改造项目。
第十三条 土地用途变更项目按下列程序审批：
（一）申请人持改造方案、企业工商登记信息（含股权构成信息）、利害关系人意见等材 料，向项目属地资源规划部门申请。资源规划部门初步审查后，通过“多规合一业务协同平 台”征询区政府及相关部门意见。
（二）相关部门审查同意后，由资源规划部门会同区政府组织专家对规划条件变更等进 行技术论证。经专家论证同意变更的，由资源规划部门对外公示 10 日。公示期满无异议或有 异议但处置完毕的，由资源规划部门将相关材料报市政府研究。
（三）符合改造要求的，市政府出具同意改造的书面意见。区政府与申请人签订监管协 议，明确区政府的监管责任和申请人的违约责任。
（四）资源规划部门核定规划条件，明确改造后土地用途、土地面积及建筑面积等规划 指标；拟定土地用途变更供地方案并报市政府批准后，按规定计收土地出让金并与申请人签 订土地出让合同（含补充合同）；并将规划条件变更情况予以公布，同时通报同级监察部门。 原以划拨方式取得的用地，改造后用途不符合《划拨用地目录》的，应在土地用途变更供地 方案中包含划拨用地补办出让方案，一并报市政府批准。
第十四条 建筑功能临时变更项目按下列程序审批：
（一）申请人持改造方案、企业工商登记信息（含股权构成信息）、利害关系人意见等材 料，向项目属地资源规划部门申请。资源规划部门初步审查后，通过“多规合一业务协同平 台”征询区政府及相关部门意见。
（二）相关部门审查同意后，由资源规划部门将相关材料按本办法第十二条的规定报区 政府或市政府研究。符合改造要求的，区政府或市政府出具同意改造的书面意见。
（三）资源规划部门明确可改造的建筑功能、建筑面积、增设的配套设施等规划指标并 出具审查意见函，按规定计收建筑功能临时变更土地年租金并与申请人签订建筑功能临时变 更合同。
第十五条 经批准改造后，申请人应按资源规划、建设、生态环境、人防及行业主管部门 等的规定，进一步办理相关审批手续。申请人应委托具有相应资质等级的设计单位对项目改 造后是否符合新用途的建筑结构、消防安全的有关规范进行确认。涉及建筑新建、改建、扩 建的，须按规定进行竣工验收后方可投入使用。
第十六条 土地用途变更的项目，须按变更后用途土地使用权剩余年限的市场评估价补交 土地出让金，原用途土地使用权价格可按规定抵扣。若变更后用途土地使用权剩余年限的市 场评估价小于等于可抵扣的原用途土地使用权价格，则出让人与土地使用权人互不结算土地 出让金。原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的，按约定执行。
第十七条 建筑功能临时变更的项目，按本办法规定变更为教育、医疗、养老托幼、体育 4 类补民生短板项目、软件研发项目、文创类项目的，无需缴交土地年租金；变更为市政府 明确的其他经营性用途项目的，应按新旧建筑功能对应土地用途的基准地价修正值差额的 1.2 倍，一次性缴交土地年租金，若新建筑功能对应的基准地价修正值小于或等于旧建筑功
能对应的基准地价修正值，则互不结算。
第十八条 改造项目签订的土地出让合同（含补充合同）或建筑功能临时变更合同中应当 明确下列约定：
（一）改造项目严禁未经批准擅自改变土地用途或建筑功能，土地使用权人擅自改变的， 土地出让人有权解除土地出让合同或建筑功能临时变更合同，并依法处置土地使用权及宗地 内建（构）筑物及附属设施。
（二）属于土地用途变更的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限确定。改造后的建 设用地使用权须办理整体产权、整体持有、整体抵押。
（三）属于建筑功能临时变更的，不改变原用地的权属性质，不办理建筑功能变更登记， 不得转让；因城市建设需要征收或收储的，仍按原土地房屋权证载明的土地用途、建筑面积 和建筑功能给予补偿。
（四）土地用途变更后或建筑功能临时变更期间，土地使用权人的股权不得变更。
（五）土地使用权期满后由政府依法无偿收回，宗地内建（构）筑物及附属设施按相关 规定处置。
第十九条 建筑功能临时变更期限届满后，剩余土地使用年限不足 8 年的，可在届满前 3 个月内申请继续办理建筑功能临时变更；剩余年限超过 8 年的，可在届满前 3 个月内申请剩 余年期的土地用途变更改造。
项目不再按临时变更的功能使用的，土地使用权人应当按原土地用途和规划条件使用项 目宗地及附属建（构）筑物，须在 6 个月内拆除建筑功能临时变更期间建设的建（构）筑物， 将建筑结构、消防安全等恢复为满足原土地用途和规划条件的国家有关规范要求。确属无法 恢复的，须参照前款规定办理建筑功能临时变更续期或土地用途变更手续。
在建筑功能临时变更期限届满 6 个月前，资源规划部门应当函告土地使用权人期限届满 处理意见。
第二十条 区政府及相关行业主管部门、职能部门，应依职责加强对改造项目的全链条监 管，严格按土地出让合同（含补充合同）、建筑功能临时变更合同、监管协议等实施监管，对 发现的违法违规违约行为依法进行处置，并按规定纳入社会信用体系监管。
区政府应当与土地用途变更项目的土地使用权人签订监管协议，明确产业类型、投资强 度、税收、土地产出率、开竣工时间、股权转让等相关要求及违约责任；负责建立针对项目 监管协议的监管机制并实施监督管理，保证监管协议中的监管事项可操作、可考核；负责组 织实施网格化巡查工作，牵头组织各部门开展联合巡查、对发现的违法违规行为会商处置。
行业主管部门依职责对改造后的项目进行行业监管；配合参与区政府组织的联合巡查、 违法违规行为会商处置工作。
资源规划部门按规定与土地使用权人签订土地出让合同（含补充合同）或建筑功能临时 变更合同，合同中应载入本办法第十一、十五、十八、十九条等相关要求，并通过“建设项 目全链条风险防控管理信息平台”等方式将合同信息推送给区政府和相关部门；负责开展建 设项目竣工规划和土地核实工作；建筑功能临时变更届满前，函告土地使用权人届满处理意 见，对届满后既未申请土地用途变更或建筑功能临时变更，又未按规定恢复为原土地用途和 规划条件的，依职责移交城市管理行政执法部门查处；配合参与区政府组织的联合巡查、违 法违规行为会商处置，并依职责对发现的违法违规行为进行信用认定及依法处理。
建设部门依职责对建设项目施工过程监督检查、施工许可、竣工验收备案审核，对设计、 图审、施工和监理的单位进行管理；配合参与区政府组织的联合巡查、违法违规行为会商处 置；对配合国有建设用地使用权人违规进行开发建设的设计、施工、监理单位进行信用认定 及依法处理。
城市管理行政执法部门依职责对区政府及相关部门移交的违法违规建设项目进行调查和 处理；配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置，对存在违法违规行为 的建设项目依法实施行政处罚。
市场监管部门依职责加强日常巡查，配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行 为会商处置，依法对建设项目发布的广告内容进行监管。
住房部门依职责配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置，对涉嫌 违规出租、中介行为进行责令整改及调查处理。
公安部门依职责对涉嫌犯罪行为开展立案调查工作。
其他相关部门依职责开展建设用地全链条监管相关工作。
第二十一条 原已按我市相关政策规定办理建筑功能临时变更的，批准的临时变更期限届 满后，可参照本办法规定办理。
第二十二条 位于改造政策区内的工业（仓储）用地，也可交由政府收储，另行以招标、 拍卖、挂牌方式出让，宗地内建（构）筑物及附属设施确有保留价值的，可连同土地使用权 一起出让，交由新土地使用权人处置。
第二十三条 原土地使用权人除了自主改造之外，还可通过联营、入股、转让等多种方式 对其使用的土地进行改造；相邻多宗地块涉及多个土地使用权人的，可以通过协商收购、合 作入股等方式申请集中改造，参照本办法的规定办理相关手续。其中，原用地的土地出让合 同（含补充合同）中含有土地使用权人股权变更限制条款的，须按程序报市政府研究同意。
第二十四条 位于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区内的工业（仓储）用地改造项目， 可由片区管委会根据产业发展需要上报市政府同意后实施。
第二十五条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。
第二十六条 本办法自发布之日起施行，有效期 2 年。 （非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
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