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厦门城镇土地基准地价及地价征收规定政策解读

admin8个月前 (09-27)厦门产业信息33

　　《厦门市城镇土地基准地价及地价征收规定》厦府[2017] 413 号文于 2018 年 2 月 1 日起实施。一、文件出台背景根据有关规定，基准地价应每两年更新一次。我市现行的基准地价于 2016 年 3 月 1 日颁布实施（厦府[2016]49 号）。基准地价更新成果必须在 2018 年 3 月 1 日前公布并实施。二、基准地价的主要作用：一是为各级政府在出让土地时提供依据，同时也可为土地使用者在土地使用权二级市场转让时提供参考依据。二是各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对政府加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥蕞大的经济和社会效用创造了条件。三是通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。三、基准地价更新的主要内容（一）城镇土地级别划分变更情况本次基准地价更新对厦府〔2016〕49 号文中的商业、办公、酒店、营利性医疗教育、软件及研发、经营性公共设施产业、工业等 7 类用地在厦府〔2016〕49 号文基础上，各用途地价区段整合划分为六个级别的地价图，并对同一用途的区段地价按相近区

　　域整合划分为一个级别。因此，厦府〔2016〕49 号文的区域划分并未发生实质变化。本次公布的住宅用途基准地价分为商品住房和租赁住房基准地价，更新后调整为全市住宅共分六个级别 15 个区段，其中一级地分为 1 地价区段，二级地分为 3 个地价区段，三级地分为 5 个地价区段，四级地分为 4 个地价区段，五级地 1 个地段区段，六级地 1 个地价区段。本次新增停车场用途，全市住宅共分六个级别 15 个区段，其中一级地分为 1 地价区段，二级地分为 1 个地价区段，三级地分为 3 个地价区段，四级地分为 4 个地价区段，五级地 4 个地段区段，六级地 2 个地价区段。（二）商业、办公、酒店、营利性医疗教育、工业、软件及研发、经营性公共设施等产业用地基准地价基本保持不变为保持政策的连续性、稳定性，本次基准地价更新除商业、办公、酒店、营利性医疗教育用地因级别整合导致局部基准地价微调；工业、软件及研发、经营性公共设施等产业用地地价均未作调整。（三）住宅用地基准地价商品住房用地新供地采用招拍挂方式，基准地价调整对新供地市场影响不大，调整后的价格水平反映了土地市场成交价格变化总体趋势，又体现了基准地价的均质特点。（四）新增租赁住房用地基准地价为建立租购并举的房地产市场体系，根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和住建部《开展住房租赁试点工作的初步方案》，全国各地正在大力探索推进租赁

　　住房建设，我市作为租赁住房建设试点城市，为做好租赁住房用地供应，这次新增租赁住房用地基准地价。租赁住房用地指为缓解住宅供需矛盾，只租不售，需办理整体产权、整体转让、整体抵押的住宅用房。租赁住房用地土地使用年限 70 年。（五）新增停车场用地基准地价考虑到住宅、商业、办公等用房配套车位基本上可以销售给购房人，而公共停车场、酒店、医院及要求整体自持的产业用地，其配套的车位也必须自持，因此，在价格上存在比较大差异。此次新设停车场用地根据整体持有和可分割销售的不同特点，将停车场用地分为可分割转让停车位基准地价和整体产权停车位基准地价。四、厦门市地价征收管理若干规定（一）增加停车场用地楼层修正系数及停车场用地用途修正系数考虑到地下停车位每向下一层，建安成本剧增，因此，增加停车场用地楼层修正系数进行修正。同时，住宅配套车位用地基准地价是按70年测算的，因此，对办公、商业等法定蕞高年限为 40年的项目，停车场用地用途修正系数 1、停车场用地楼层修正系数指地下停车库（位）不同楼层的基准地价修正系数。具体为：

　　半地下楼层地上（按一半计容）修正系数 1 0.7 负一层及半地下不计容 0.5 0.25 0 负二层负三层及以下

　　2、停车场用地用途修正系数指为不同用途配套的可分割转让停车库（位）的基准地价修正系数。具体为

　　停车场用地用途修正系数（为住宅配套）=1 停车场用地用途修正系数（为非住宅配套）=0.91 （二）在征收规定中，取消了地下停车、地下自持物业免征土地出让金的优惠。（三）原厦府〔2016〕49号文规定，高基准地价用途调整为低基准地价用途的，不再结算地价。现调整为按受理时的市场价作为结算依据。（四）原厦府〔2016〕49号文规定结建式地下建筑不作为商品房出售的地下自持建筑免收土地出让金。现调整为“同一宗地有多种用途的，地上、半地下、地下分别按不同用途计算土地出让金。停车用地出让金按楼面价计算，但工业、经营性公用设施产业、软件及研发等用地按地面价计算的，其所配套的停车用地与主要用途办理整体产权，免收停车用地出让金。