2022-2027年杭州市城市更新運作路徑及項目投資機會研究報告
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2022-2027年杭州市城市更新運作路徑及項目投資機會研究報告
第一章 城市發展創新趨勢分析 10
第一節 城市開發創新思維分析 10
一、導入創新視野：重新衡量國際城市 10
二、城市創新緯度：智慧、協同與包容 16
三、城市戰略創新：生態經濟城市 17
四、城市經濟創新：跨越資本驅動時代 18
五、城市社會創新：幸福定義國際城市新標桿 19
六、城市文化創新：發揮創意能力的引領作用 20
七、城市生態創新：如何充分釋放低碳發展成果 21
八、城市治理創新：城市交通的全面解決方案 22
九、城市空間創新：多重空間的創新響應 23
第二節 創新型城市建設的基本模式 24
第二章 中國城鎮化發展形勢分析 27
第一節 中國城鎮化發展進程 27
一、中國的城鎮化進程分析 27
二、中國城市規模增長情況 27
三、中國重點城市經濟指標 29
四、中國各地區城市建設情況 30
五、中國主要城市群發展情況 31
六、城鎮化對國民經濟的貢獻 57
第二節 中國城鎮化產生的問題分析 58
一、中國城鎮化建設特征分析 58
二、中國城鎮化建設誤區分析 62
三、中國城鎮化模式困境分析 66
第三節 中國新型城鎮化戰略解讀 69
二、新型城鎮化特點和要求 70
三、新型城鎮化的革新方向 71
四、新型城鎮化的推動措施 72
五、新型城鎮化改革突破口 74
（三）城市群發展戰略分析 76
（四）新型城鎮化利益分配革新 77
第四節 中國新型城鎮化健康發展的質量分析 77
一、新型城鎮化健康質量的內涵界定 77
二、新型城鎮化健康質量評價指標體系 78
三、中國新型城鎮化健康質量評定分析 79
（一）主要城市新型城鎮化健康質量現狀 79
（二）對新型城鎮化健康質量問題的建議 81
第三章 城市更新內涵理念分析 84
第一節 城市更新的基本概念 84
（六）城市用地布局與結構調整 85
（七）城市道路交通系統更新 85
（八）城市文化復蘇與更新 85
一、城市更新的背景與發展階段 86
三、中國城市更新興起的原因及背景 88
第四章 2020年杭州市城市更新市場環境分析 90
第一節 杭州市地域環境分析 90
第二節 2020年杭州市宏觀經濟環境分析 91
一、杭州市GDP增長情況分析 91
二、杭州市固定資產投資分析 92
三、杭州市城鄉居民收支情況 92
四、杭州市產業結構情況分析 93
第三節 2020年杭州市房地產政策環境分析 94
三、二三線城市購房政策 100
四、杭州市房地產重要政策 102
第四節 杭州市房地產行業社會環境分析 103
第五章 2016-2020年杭州市土地市場分析 105
第一節 杭州市城市規劃布局 105
第二節 杭州市土地供應分析 105
第三節 杭州市土地成交分析 106
第四節 杭州市土地成交價格 414
第六章 杭州市城市更新投資機會研究 492
第一節 杭州市房地產市場發展現狀 492
一、杭州市房地產投資金額分析 492
二、杭州市房地產施工面積分析 492
三、杭州市房地產竣工面積分析 492
四、杭州市商品房銷售面積分析 493
五、杭州市商品房銷售金額分析 493
六、杭州市商品房市場價格趨勢 494
第二節 杭州市城市發展戰略規劃 494
一、杭州市城市發展定位 494
三、杭州市城市發展目標 495
四、杭州市城市發展政策指引 495
五、杭州市城市發展布局 496
（三）工業物流用地布局 497
（四）公共管理服務用地布局 498
第三節 杭州市城市更新房地產企業機會分析 499
一、杭州市城市更新項目發展歷程 499
二、杭州市城市更新及其文化遺產 500
三、杭州市城市更新啟動項目大全 500
四、杭州市城市更新開發企業統計 503
五、杭州市城市更新項目成功范例 504
第七章 杭州市城市更新項目開發運作要點 511
一、城市更新項目價值鏈條 511
二、城市更新土地運營階段 511
第二節 城市更新主要的運作模式對比 514
第三節 項目盈利模式優劣勢對比 516
一、城投自主進行一級開發 516
二、城投尋求合作開發，并約定投資回報率 518
三、城投謀求戰略性合作開發，并按股分紅 519
四、城投取地自主進行二級開發 521
六、合作取地進行二級開發 523
第八章 全國舊城改造重點案例分析 526
第一節 “新天地”項目案例分析 526
五、“新天地”項目營銷藝術 528
六、“新天地”項目成功效應 528
第二節 中遠兩灣城項目案例分析 529
第三節 江南新苑項目案例分析 532
第四節 金色夏威夷項目案例分析 540
第九章 杭州市城市更新項目定位策略 544
第一節 城市更新項目發展策略 544
一、區域發展配合整體規劃 544
二、打造城市形象，創立區域品牌 544
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 544
四、市場為導向，建設新商業中心 545
五、整合多種資源，促進旅游業發展 545
第二節 城市更新項目區域戰略定位 545
第四節 城市功能與產業設置原則 551
第五節 區域城市功能與產業結構定位 553
一、可發展的功能與產業 553
第十章 杭州市城市更新項目整體包裝及推廣策略 557
（一）規劃為本、配套先行 557
（二）改善環境、以地招商 557
（三）外引內聯、項目促建 558
（四）動開發、板塊出世 558
二、歷史文化概念包裝建議 559
第三節 招商引資模式設計 563
（一）傳統招商引資方式 564
（二）現代主要招商引資方式 564
（三）杭州市主要的招商方式 564
（一）招商客戶目標鎖定 566
（二）招商區域目標鎖定 566
第四節 項目招商應注意的幾大問題 568
一、招商引資政府角色扮演的問題 568
二、“政策優惠”不如誠信服務 568
三、招商引資要有所選擇 569
圖表 1 GAWC世界城市等級前19位城市 11
圖表 2 2thinknow全球創新城市排行前25位城市 12
圖表 3 絲路城市走廊邏輯示意圖 14
圖表 4 2014-2019年中國城鎮化率變化趨勢圖 27
圖表 5 2019年中國分地區行政區劃 28
圖表 6 2020年中國主要城市主要經濟指標 29
圖表 7 2019年中國各地區城市建設情況 30
圖表 8 新型城鎮化必將以信息化為牽引 69
圖表 9 新舊城鎮化過程利益分配圖 77
圖表 10 新型城鎮化健康質量發展基本內涵 78
圖表 11 城鎮化質量評價指標體系 79
圖表 12 2016-2020年杭州市GDP及其增長率統計 92
圖表 13 2016-2020年杭州市固定資產投資額及增長率統計 92
圖表 14 2016-2020年杭州市城鎮和農村居民人均支配收入統計 93
圖表 15 2016-2020年杭州市城鎮和農村居民生活消費支出統計 93
圖表 16 2016-2020年杭州市產業結構情況 93
圖表 17 全國限購城市名單及限購政策 101
圖表 18 2019年末杭州市常住人口數及其構成 103
圖表 19 2016-2020年杭州市社會消費品零售總額統計 104
圖表 20 2018-2020年杭州市城鄉居民人均住房建筑面積統計 104
圖表 21 2016-2020年杭州市土地成交宗數統計 105
圖表 22 2016-2020年杭州市土地成交面積統計 106
圖表 23 2016-2020年杭州市土地成交金額統計 106
圖表 24 2020年杭州市成交地塊規劃用途一覽表 107
圖表 25 2020年杭州市成交地塊成交面積一覽表 184
圖表 26 2020年杭州市成交地塊的容積率一覽表 260
圖表 27 2020年杭州市成交地塊供應方式一覽表 338
圖表 28 2020年杭州市成交地塊成交價一覽表 414
圖表 29 2016-2020年杭州市房地產開發投資額統計 492
圖表 30 2016-2020年杭州市房地產開發施工面積統計 492
圖表 31 2016-2020年杭州市房地產開發竣工面積統計 493
圖表 32 2016-2020年杭州市商品房銷售面積統計 493
圖表 33 2016-2020年杭州市商品房銷售額統計 493
圖表 34 2016-2020年杭州市商品房平均價格變化趨勢圖 494
圖表 35 杭州市部分城市更新開發企業一覽表 503
圖表 36 臨安區城市更新模式 505
圖表 37 杭州市城市更新部分項目一覽表 508
圖表 38 城市更新項目價值鏈 511
圖表 39 城市更新土地運營前期準備階段內容情況表 511
圖表 40 前期準備工作流程圖 512
圖表 41 城市更新土地運營拆遷實施階段內容情況表 512
圖表 42 拆遷實施階段工作流程圖 513
圖表 43 城市更新土地運營開發實施階段內容情況表 513
圖表 44 開發實施階段工作流程圖 514
圖表 45 城市發展基金模式圖 514
圖表 46 MUT模式的組織實施流程圖 515
圖表 47 IDP模式圖 516
圖表 48 城市更新項目分為一級開發收益和二級開發收益兩大類盈利模式 516
圖表 49 城投自主進行一級開發模式運作過程示意圖 517
圖表 50 城投自主進行融資型合作開發模式運作過程示意圖 518
圖表 51 戰略性合作進行一級開發的模式運作過程示意圖 520
圖表 52 融資性合作和戰略性合作兩種主要形式 521
圖表 53 城投是否在一級開發后介入二級開發情況 521
圖表 54 城投取地自主進行二級開發模式運作流程圖 522
圖表 55 城投取地轉讓變現模式運作流程圖 523
圖表 56 城投與其他公司合作取地進行二級開發模式流程圖 524
圖表 57 城投參與二級開發獲利及直接獲得土地增值收益圖 525
圖表 58 上海新天地項目實景圖 526
圖表 59 中遠兩灣城項目實景圖 530
圖表 60 江南新苑項目規劃平面圖 533
圖表 61 金色夏威夷購物中心效果圖 542
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