险资再度入局不动产“抢滩”保租房、产业园区等细分赛道
2022年度论坛上，险资布局不动产的话题再次引起业界关注。目前，包括平安在内的险资纷纷入局不动产，关注保障性租赁住房(简称“保租房”)、长租公寓、物流冷链、产业园区等新型细分赛道，保租房REITs也成为其一大投资热点。
值得关注的是，相比几年前对房企的直接持股，今年险资再度入局不动产领域，则是选择了房地产行业的细分赛道，其背后的投资逻辑在哪？如何看待险资长期资本在细分赛道上的投资布局？
“平安作为长线资本，不会通过短期套利获得太多超额收益。整体来看，其对我国前景比较看好，投资态度依然比较坚定。目前市场环境下，尤其未来2-3年，是长期资本布局的好时点，其会以更理性、更合适的价格和条件收购一些具有长期持有价值的优质物业。”在2022年度论坛上，中国平安保险海外(控股)有限公司董事总经理李雯如是说。
据李雯介绍，从不动产配置角度看，这两年平安更加关注新型细分赛道的投资，包括物流冷链、产业园区以及长租公寓板块。比如物流冷链，过去1-2年已在重点布局，主要方式依然是与行业中运营能力较强的管理人进行合作，针对存量市场联合收并购。
“整体来看，我国险资的不动产配置比例还较低，长期来看还有很大提升空间。”华北区研究部负责人孙祖天表示，险资偏好有稳定现金流的核心或核心增值型资产，即具备成熟、风险低的特性，比如，仓储、产业园区等资产当前表现比较稳健，受政策鼓励，也有REITs作为退出渠道，因此，包括险资在内的很多投资者都会关注。
平安入局不动产的另一大赛道便是保租房。对于投资保租房REITs，平安相关业务负责人表示，战略性投资深圳安居公募REITs是平安“险资投资租赁住房”战略的重要一环，后续平安还将与包括“深圳安居”在内的多家租赁住房领域合作方一起，共同投资租赁住房。据悉，目前平安的险资投资主要聚焦国家鼓励、符合广大群众需要的集中式租赁性住房资产，迄今已在北京、上海、广州、南京、武汉等城市布局租赁房源超1万间，计划在未来5年内投资租赁房源超10万间。
平安入局不动产的投资动作并非个例。实际上，今年以来，险资重拾起对房地产的“青睐”。以保租房为例，截至目前，一共有3只保租房REITs公开发行，3只REITs产品中均有资金作为战略投资者。
其中，工银安盛人寿有限公司、国寿投资保险资产管理有限公司为中金厦门安居REIT的前十大持有人。红土创新深圳人才安居REITs的前十大战略投资者中包含中国人寿保险股份有限公司、人寿保险股份有限公司。此外，保险股份有限公司则大量持有了华夏北京保障房中心REIT的战略配售份额。
保险资金之所以投资保租房REITs，在贝壳研究院高级分析师黄卉看来，其理由在于，一方面，基础设施REITs具有风险可控、收益稳定的特征，且具有底层资产作为保障，符合保险资金的投资需求，也有利于保险资金降低风险，加强资金运作。另一方面，保险资金以REITs投资方式将资金投于保租房领域，也加大了对保租房的资金支持，解决了融资难题，促进保租房的优化发展。
基于此，在黄卉看来，预计未来将会有更多险资以市场化方式投资保租房。
景晖智库首席经济学家胡景晖也认为，险资属于资金量大、周期长、对投资回报率的要求不是很高，但具有风险厌恶性的一种资金，在资金属性和产业属性上，险资比较匹配保租房REITs，预计未来还会出现险资搭配保租房的现象。
“住房租赁属于民生行业，行业利润虽然微薄，但作为拥有较稳定租金收入的不动产资产，与保险资金规模大、期限长、较为稳定的风险收益特征较为契合。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。
在赵然看来，目前保险资金可以覆盖租赁住房的投资收购、开发改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等各环节。与此同时，保险机构也可以为保租房建设、运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。而随着保租房公募REITs的上市发行，保险机构也成为REITs产品的战略投资机构。
在孙祖天看来，险资投资保障性租赁住房REITs，更多偏向于财务投资，对资产本身没有所有权和控制权，跟传统意义上险资投资不动产并不一样。不过，两者之间也有关联，“投资REITs，也是基于看好该板块的发展前景。”
实际上，近年来，保险资金在租赁住房领域迎来机遇期，相关鼓励政策也不断加码。
2021年3月，《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保租房。在此背景下，据媒体报道，2021年9月，银保监会新闻发言人在答记者问时表示，指导银行保险机构加大对保租房支持，推动保险资金支持长租市场发展。
值得一提的是，今年年初，银保监会、住房和城乡建设部发布关于保险机构支持保租房发展的指导意见。其中明确，引导保险机构为保租房提供资金和保障支持，参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)，并明确了以市场化方式提供适配其融资需求的产品。
“随着鼓励保险资金为保租房项目提供长期资金支持，对险资来说，意味着风险较低而收益有较高保障的长期投资机会。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。
柏文喜分析，险资入局保租房可能会有两大途径，一是在保租房发行REITs产品时，将其作为自身资产组合的底层配置标的之一，因为保租房的租金收入相对平稳，收益率也尚可；二是以委托借款式债权、保债或者优先股、“优先股+股东借款”的方式进入保租房开发建设融资与运营阶段，获取具有托底和保证条件的固定收益，加上超额收益分成，进而在合适的时机实现退出。
赵然认为，保险机构在住房租赁行业不仅可以通过险资，以股权形式重资产投资租赁住房项目，匹配低息长期贷款，在持有期间取得长期、稳定的租金回报，而且能在退出时取得可观的资产增值收益，反向驱动保险负债良性增长。与此同时，住房租赁作为持有运营型业态，在开发和运营期间需要保险公司提供财产保险、经营保险等产品服务。因此，保险公司具备产业链布局的可行性。
“险资除了保租房外，在市场化租赁住房领域也有所可为。”展望未来，胡景晖表示，目前优惠政策集中在保租房领域，建议政策层面也给予保险资金进入市场化租赁住房一定的优惠政策，从而扩大保险资金入局租赁住房的市场格局。
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