焦点丨时隔5年岛内出让2018P02地块它带来了厦门土地供应加快的信号
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9月12日上午9点，厦门市国土资源与房产管理局开始陆续收到竞拍者提交的申请，竞拍的三幅地块中，包括编号为“2018P02”的地块，它位于湖里区枋湖片区。
这一编号为“2018P02”的地块备受业内关注，原因是它是厦门年内出让的首宗岛内地块，更是自2013年12月30日、时隔5年后的首次岛内供地。
“这几年厦门的土地供应都没有达到预期，不仅影响了财政收入，也影响着住宅供应，并不是一个明智的做法，希望这次的岛内供地是个好的开始。”一位厦门的研究土地的人士表示。
按照年初的计划，2018年厦门市经营性用地出让计划供应土地面积约279公顷，建筑面积约600万平方米，拟出让土地用途有办公、商业、商品住宅、软件及研发用地、物流仓储、酒店等，其中商品住宅用地供应土地面积约125公顷，建筑面积约306万平方米。
从目前来看，前6月，厦门共出让14宗地块，合计总面积约788093.2公顷；成交量方面，上半年共成交土地12宗；成交金额方面，卖地总额138.14亿元。与计划有差距。
另根据厦门市政府公布的2018年预算草案，全市政府性基金收入安排486.8亿元，其中土地类基金收入安排480亿元；市本级政府性基金收入安排296.5亿元，其中土地类基金收入安排289.7亿元。
从上述信息来看，厦门的土地出让节奏需要加快了。
此次土拍依然采用“限地价、竞配建”的方式出让，出让地块也有限制性要求，其中商品房预售要求如下：
1.2018P02地块允许竞得人分三期建设、分三期申请商品房预售许可证并分三期对外公开销售。其中，首期销售建筑面积应不少于5万平方米。其中144平方米以下户型不得设置为跃层户型，建筑高度强制要求必须在18米以上。
2.2018JP02、2018JP03地块允许竞得人分两期建设、分两期申请商品房预售许可证并分两期对外公开销售。其中首期对外销售的建筑面积应不少于总建筑面积的50％。
2018P02地块是继2013年12月30号之后，时隔近五年岛内再供地。2013年12月30日，在年末蕞后一场土拍中，建发连夺岛内2013P10地块（建发中央天成）和2013P15地块（建发央玺）两地块，其中，2013P10楼面价22001.42元/平方米，2013P15地块楼面价29935.48元/平方米。2013P15地块也成为当年厦门单价“地王”。
上述厦门闽系开发商认为，“现在推地跟岛内拆迁节奏有关系，旧改地块前两年未完全处理清楚，现在整理成净地才可以出让；另外，岛内推地有提振市场信心的作用。项目尽管位置不算特别好，但规模大，并且在岛内，对于想要打造高端物业、快速变现的房企来说，是个很好的选择。”
可以看到，为了提高房企的参与度，2018P02地块在价格上亦有所放宽。该地块起拍楼面价为3万元/平方米，上限价格为4.5万元/平方米。
对此，上述厦门闽系开发商告诉记者，“地价回归理性。市场高峰期时，岛外楼面价3万元到4.5万元/平方米很常见，比如翔安区可达3.6万元到3.8万元/平方米，按照这个逻辑，该岛内地块价格应该在5万元/平方米以上。但是因为蕞近土地流拍，岛外比如翔安出现楼面价1.7万元到1.8万元/平方米的地块，因此岛内地块的这个价格是回归理性的。”
岛内缺地、岛外缺人，一直是厦门的发展困局。
一位厦门闽系开发商告诉中国房地产报记者，“过去几年，厦门岛内土地紧缺、供应少，外加政府希望推动岛外发展，所以加大了岛外供地和购房置业引导，比如海沧的马兰湾、集美新城等，在政策的推动下发展得很快。”
发展岛外是厦门市政府的策略。厦门岛南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，全市常住人口数量不到250万，岛内人口数量仅100余万，密度9371人/平方公里，岛外则只有833人/平方公里。
5年前，不到全市1/10面积的厦门岛，承载了全市1/3的工业产值。为了跨岛发展，2013年岛内工业全面腾退；2015年厦门市建设局发布《厦门市建设事业“十三五”专项规划（征求意见稿）》，加快集美、海沧、同安、翔安四大新城、马銮湾片区、环东海域东部新城建设，着力完善基础设施和产城融合，促进产业向城镇集聚，推进新型城镇化转型。
至2017年，岛外四区完成投资1518.54亿元，占全市固定资产投资的70.3%，总量是岛内投资的2.4倍。
随之变化的是岛外房地产市场的高速发展。有厦门购房者表示，“2015年以前，凑一凑30万元首付，在岛外买套两房或小三房是没有问题的，但现在岛外根本不是刚需能买得起。”在今年3月公布的《2017年度胡润全球房价指数》中，厦门高居全球第5。而2013年12月31日至今的近5年时间内，岛内是没有供地的。就连《2018年厦门市经营性用地出让计划》也未提及岛内地块，2018年经营性用地出让计划供应土地面积约279公顷，建筑面积约600万平方米，计划出让30幅商住用地，岛内零出让。
这也致使岛外近年地价房价涨势疯狂。2016年8月融侨竞得的翔安2016XP04地块，楼面价达3.85万元/平方米。
一切都发生了变化，岛内开始供地。
从目前来看，前6月，厦门共出让14宗地块，其中截至9月11日，厦门共出让宅地11幅，从出让面积来看，数据并不理想。也就是说，今年以来开发商参与竞拍的热情并不高。
一位厦门的房企营销总表示，“地块成交少，开发商热情不高的很大因素在于严厉的调控政策。在限购限价下，预售证审批和备案更加严格，很多房企不仅拿预售证困难，预售价格也很难突破。如果限制不解除，房企的资金压力也很大，市场因此很难回暖，影响市场预期。可以看到厦门去年年底至今年上半年的房价一直在回调，二手房部分回调，个别新房定价预期也在调低，高地价已经出现亏损。”
那么，岛内这块姗姗来迟的土地是否可以调动开发商的积极性，提振市场信心呢？
上述厦门闽系开发商表示，“开发商拿地的热情在于两个方面，从市场角度来说，开发商会有意愿去参与竞拍，因为该地块未来的议价空间、品牌知名度都不错，但是从现金流的角度来说，很多民企尤其闽系房企的现金流并不宽裕。尽管有期望，但考虑到现实，去参拍的企业不会很多。如果蕞后成交楼面价不超过4万元/平方米，那么对于2016年下半年和2017年拍卖的20多宗高价地来说，压力很大。”
难以变现下的现金流掣肘确实让房企更加勒紧裤腰带。根据公开资料可以看到，2018年上半年正荣地产现金流为208.37亿元，相比年初仅增加5.95%；融信中国的现金流也只有203亿元；中骏集团的现金流只有170亿元，相比年初增长77%。
另一位地产专家也直言不讳地告诉记者，“厦门地市凉了一年多，如果现行政策继续的话，对于岛内供地，开发商也不会出手，没有地价的背书，房价很难上升。现在厦门楼市透支，价格回调了大概20%。另外，厦门要修桥、建地铁、保就业，不拍地能怎么办？”
9月12日下午，中国房地产报记者致电厦门国土资源与房产管理局询问申请情况，工作人员表示暂时不便透露。
这块地蕞终的情况如何，要等到9月20日才能揭开。
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