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非常感谢戴副局长做客政府网，也谢谢广大网友的参与，本期访谈到此结束，再见。 [2015-01-28 10:13:00]
戴副局长:万翔物流园区属于工业仓储用地，不允许分割转让，也不得改变用途，对外分割出售属于违法行为，购买人的相关权益不受法律保护。 [2015-01-28 10:11:00]
我是小市民:有企业在万翔物流园区盖的楼，在对外分割出售，但是没有独立产权，说是小产权。请问这样的行为是否合法？买了如何保障买家的权益？ [2015-01-28 10:09:00]
戴副局长:通用厂房的准入和退出机制由经信部门会同各园区管理机构另行制定。 [2015-01-28 10:08:00]
林伟:出租的通用厂房的准入和退出机制，是什么标准呢？ [2015-01-28 10:07:00]
戴副局长:《实施意见》的第十七条已明确，年期届满前，对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，符合土地集约利用的，可以续期建设用地使用权。 [2015-01-28 10:06:00]
黄首真:您刚才提到，中小企业正常成长周期为8～12年，而规划的工业园区中统建通用标准厂房，租让期限不超过20年。中小企业刚发展起来不久，20年期限到后又要面临搬迁，对企业的发展会不会有影响呢？ [2015-01-28 10:05:00]
戴副局长:目前各区已经实行履约保证金制度，但各区标准不一，下一步，我局将会同各区进一步规范和完善履约保证金制度。 [2015-01-28 10:04:00]
朱女士:履约保证金制度的操作细则是怎样的？政策去年10月底就施行了，不会细则还没出来吧？ [2015-01-28 10:03:00]
戴副局长:目前，市经信局和市规划委已出台《厦门市优化工业布局实现产业集聚发展实施意见》，根据功能划分，初步确定了7个产业园区，并制定各个园区的负面清单和准入产业，新增工业用地必须按照功能分区进行招商。《实施意见》已明确新增工业项目用地，建立“先租后让、租让结合”的供地方式，并实行弹性年期制，租让期限一般控制在20年以内。 [2015-01-28 10:02:00]
陈女士:政策针对新的工业用地，请问您提到的目前园区散乱、供地方式单一等现存问题，有解决的办法吗？ [2015-01-28 09:59:00]
戴副局长:目前，本岛不再新批工业用地，原有工业用地逐步实施“退二进三”，鼓励符合条件的国有工业仓储用地实施改造。 [2015-01-28 09:58:00]
戴副局长:工业用地出让目前采用挂牌的方式，部门的联合审查不针对具体企业，一般由各区招商部门报送相关材料，不需企业逐部门报送材料。审查通过并挂牌公告后，再由意向企业通过公开市场取得土地。 [2015-01-28 09:56:00]
刘先生:工业用地出让前有那么多职能部门审查，请问是否有方便企业的措施，可以实现“一个窗口受理”的一站式服务吗？ [2015-01-28 09:55:00]
主持人:谢谢戴副局长的介绍，下面，我们看看网友的问题。 [2015-01-28 09:54:00]
戴副局长:2014年度共成交工业用地54宗，土地面积222公顷，建筑面积425万平方米，成交金额7.74亿元。自本实施意见实施后，实行工业用地弹性租让年期制，工业及物流仓储用地的出让年期调整为20年以内。根据这一新标准，我局发布了关于汽车零部件制造、仓储业以及集成电路制造业等的3宗工业用地出让公告，将于近期成交。 [2015-01-28 09:54:00]
主持人:请问去年我市一共出让了多少宗工业用地，其中有多少是在本《实施意见》颁布之后出让的呢？ [2015-01-28 09:52:00]
戴副局长:一是自行整改。低效工业用地企业，在符合规划和不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。低效工业用地企业在规定时限内，通过续建或改建达到厦门市工业项目建设用地控制指标要求的，房产税、土地使用税“即征即奖’优惠政策延至2018年底。续建或改建后，单幢厂房建筑面积达到１万平方米以上且层数达到４层以上的，由市技改专项资金对其货梯投资给予补助，蕞高不超过50万元。二是分割转让。低效工业用地企业可申请空闲未建土地分割转让，在不改变工业用途的前提下，分割出来的用地重新设定建设指标及投资强度，由政府挂牌转让，转让所得完税后，全部归原用地企业。三是协议收回。低效工业用地企业在收到认定通知之日起2年内，未能自行整改，也未申请空闲土地分割转让或采取其它措施盘活土地的，政府可以协商方式收回土地，退还原土地出让金并给予银行利息以及其他合理补偿。 [2015-01-28 09:51:00]
戴副局长:符合以下情形之一的，可认定为低效工业用地：（1）超过土地出让合同约定的竣工期限2年以上未竣工的；（2）虽已竣工，但竣工2年以上，投资强度达不到出让合同约定标准50％以上的；（3）企业处于停产、半停产状态1年以上的；（4）群众对环保问题投诉强烈或排污强度大于同行业平均水平，企业整改无望的。 [2015-01-28 09:46:00]
戴副局长:一是工业用地在土地交付后一个月内，国土房产部门应及时将有关信息告知相关职能部门的同时，企业应在用地现场显著位置设立用地信息公示牌，将土地使用权人、面积、四至、用途、土地出让合同号、开工期限、竣工期限、监管机构、举报电话等内容进行公示，方便社会监督，在项目竣工验收前，不得拆除。二是土地出让合同未约定分期建设的，不得分期办理建设工程规划许可证和施工许可证。其目的主要是为促使企业按照土地租让合同约定的开工和建设期限，按时竣工，尽快投产。三是工业项目建成后，办理整体产权，受让人应整体使用；如需转让、抵押的，应整体转让、抵押。属于火炬高新技术园区和设有管理机构的专业园区内的，转让、抵押应经园区管理机构同意；若发生抵押物处置的，管理机构应设置具有优先回购权利。转让后，新的受让人应与各区经信部门及开发区管委会签订有关土地投入产出等经济指标的协议。其目的是要求新的受让人按照工业建设项目建设用地控制指标等要求，严格履行签订的土地租让合同或有关协议。 [2015-01-28 09:44:00]
戴副局长:一是实行履约保证金制度。工业项目用地出让，按不高于土地成交总价款的20％预缴，具体操作细则由市国土房产部门会同各区及开发区管委会另行制定。二是细化开竣工时限。土地出让合同应明确工业项目开竣工和投产期限，工业项目动工期限一般为《出让合同》签订且土地交付之日起9个月内，竣工期限一般为建筑面积在2万平方米以内的开工之日起2年内完成，建筑面积在2～4万平方米以内的开工之日起2年半内完成，建筑面积在4万平方米以上的开工之日起3年内完成，投产期限一般为竣工验收后6个月内。三是创新土地供地方式。积极尝试工业用地“先租后让、租让结合”的供地方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，通过达产验收后，符合合同约定条件的，再办理土地出让手续。四是实行新增工业用地租让弹性年期制。一般工业项目用地租让年期合计不超过20年，年限届满前，对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，符合土地节约集约利用的，可以续期建设用地使用权。未申请续期或申请续期未获批准的，政府无偿收回土地，对已建建筑物、构筑物按残值补偿。五是对建设用地较大的工业建设项目实行“一次出让，分期交地”。对于用地面积大于300亩的工业项目，实行一次出让，分期交地，并根据交付土地的面积和分摊的土地出让金，分别签订土地出让合同。在首次土地出让合同中须明确出让人可根据受让人履约情况和企业发展的实际需求，决定后续是否继续供地。对于受让人存在未按期开竣工等违约违规行为，或者5年内企业没有发展需求的，不再供地。 [2015-01-28 09:39:00]
戴副局长:市经信、规划、发改、环保等部门对意向工业项目提出产业准入、规划设计条件、产业要求、环境保护等要求，市国土房产部门依据产业政策导向、供地目录和用地标准，合理控制用地规模。不符合控制指标要求的工业项目，不予供地或核减项目用地面积。对因生产安全等有特殊要求确需突破控制指标的，应结合项目实际进行充分论证，确属合理的，经市政府研究通过后方可供地。 [2015-01-28 09:31:00]
主持人:请您介绍一下，工业用地出让前，各职能部门审查职责是什么？ [2015-01-28 09:29:00]
戴副局长:主要是对工业厂房层数和配套用地作了具体规定。新增及改建、扩建的工业项目，除特殊工艺流程和地质环境影响外，厂房建筑应在4层以上（含4层），但厂房建筑原则上不得超过8层（含8层）。工业项目用地范围内行政办公及生活服务设施用地所占比重不得超过7％，不得建设成套住宅、宾馆、招待所、培训中心等非生产性配套设施。 [2015-01-28 09:28:00]
主持人:《实施意见》对工业厂房建设及配套用地作了哪些规定呢？ [2015-01-28 09:26:00]
戴副局长:12月16日，厦门市经信局和厦门市规划委联合印发《厦门市优化工业布局实现产业集聚发展的实施意见》，已明确生物医药产业区、机械产业区、轻工食品产业区、新兴产业区、软件与信息服务产业基地等5类产业区的禁入行业。例如，生物医药产业区禁入化学药品原料药、医疗设备和器械制造中的表面处理工艺；机械工业区禁入药品、食品生产；轻工食品产业区禁入药品生产、石材加工、基础化工生产；新兴产业区禁入药品生产、基础化工生产、普通建材产品生产；软件和信息服务产业基地禁入规模化工业生产、仓储、物流项目。 [2015-01-28 09:25:00]
戴副局长:《厦门市工业园区布局规划》确定的各工业园区应划定不少于5％的土地用于统建通用标准厂房，统筹安排具有发展潜力的中小企业入驻，采取租赁方式或先租后让的方式提供，租让期限不超过20年。用于出租的通用厂房应设定一定的准入和退出机制，具体实施细则由市经信部门会同各园区管委会另行制定。 [2015-01-28 09:22:00]
主持人:请问布局规划中对工业园区通用厂房的开发建设有没有规定一个管理模式呢？ [2015-01-28 09:21:00]
戴副局长:本实施意见主要包括五个方面内容：（一）关于规划管理。要求有关职能部门应根据《美丽厦门战略规划》对全市各区域主体功能定位，编制《厦门市工业园区布局规划》，明确各专业园区的产业定位。在现有各工业园区的基础上，充分考虑不同行业间对环境的要求及影响，以及发展循环经济的需要进行产业布局，厦门市经信局和厦门市规划委于2014年12月16日已联合印发《厦门市优化工业布局实现产业集聚发展的实施意见》，已在岛外初步划定7大产业区，具体是：临港产业区、生物医药产业区、机械产业区、轻工食品产业区、新兴产业区、航空产业区、软件和信息服务产业基地。（二）关于出让前的审查管理。明确国土房产、经信、规划、环保、土地收储机构等部门的审查职责和审查内容,并实行联合会审，严格执行标准。（三）关于供地管理。创新供地机制，工业用地将实行“租让结合、先租后让”制度，并结合产业生命周期，实行工业用地弹性年期出让制度，在法定的工业用地蕞高出让年限内，一般工业项目用地租让年期合计不超过20年。（四）关于批后管理。加强《国有建设用地使用权出让合同》履约检查，重点检查工业项目是否按期开、竣工，投资强度、投产时限、产值、税收是否符合相关标准，对建设用地现场实行全程动态跟踪巡查，预防闲置土地和违规违约行为。（五）关于低效工业用地的盘活利用。各区政府（管委会）应定期组织经信、招商、规划、国土、建设、环保等部门，全面掌握辖区内的工业用地建设和使用情况。经政府（或管委会）认定的低效工业用地企业，通过自行整改、空闲土地转让或协议收回等处置措施，切实盘活低效用地。 [2015-01-28 09:20:00]
主持人:为了解决这些问题，我市出台了这个《实施意见》。请您介绍一下《实施意见》的主要内容包括什么？ [2015-01-28 09:13:00]
戴副局长:当前，我市工业用地管理中存在诸多问题，在一定程度上影响了土地资源的节约集约利用，主要表现在：（一）园区布局散乱。由于历史原因，全市产业布局缺乏规划，总体呈现“散、乱”现象。“散”——全市工业用地分成20多个园区，还有一些企业分布在工业区之外，以及历史遗留下来的村镇级“工业小区”；“乱”——20多个园区既有国家级、省级，也有区级，开发管理体制较混乱，管理主体既有政府派出机构管理，也有依托国有企业管理，还有一些是历史自然形成的集体组织在管理。（二）工业用地供地方式单一。一方面是工业用地供应均采取出让方式，且出让年限均为50年，导致退出机制难以实施。据相关调查，中小企业正常成长周期为8～12年，大型企业成长周期可能长些，因产业结构调整关停并转、产业转型升级等原因，导致工业用地低效利用、闲置不用等用地难以盘活利用。另一方面是招商时已确定用地规模，且均按一次性供地；一些大项目往往是一次拿地后，因市场原因后续建设跟不上，导致用地闲置，且闲置用地收回难。（三）工业用地批后监管难度大。工业项目用地批后，虽然在签订土地出让合同时均对投资强度等控制指标作了明确要求，但项目建成后，因相关控制指标的核查涉及多个部门，且缺乏有效的核查确认机制，监管制度无法有效执行。（四）存量或低效工业土地盘活利用难。主要是因土地增值期望高，受利益驱动，有的擅自改变土地用途，原土地使用权人不愿土地仍以工业用地价格被回购，而当前又缺乏强有力的土地使用权退出机制的约束，所以对存量或低效工业土地盘活利用难。 [2015-01-28 09:12:00]
主持人:您觉得目前我市工业用地管理中主要存在什么问题呢？ [2015-01-28 09:05:00]
戴副局长:为进一步贯彻落实十八届三中全会精神和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）要求，根据市委王书记的指示，就全面推进工业用地节约集约利用，加强工业用地节约集约利用的全过程管理，提高土地利用效率和效益，促进产业转型升级，更好地落实“美丽厦门战略规划”，结合我市实际，我局研究起草了《厦门市推进工业用地节约集约利用实施意见》。同时，根据《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》（国土资发〔2012〕132号）和《福建省工业项目建设用地控制指标》（闽国土资综〔2013〕197号）文精神，又研究起草了《厦门市工业项目建设用地控制标准（2014版）》。上述两项政策已经市政府常务会议研究，并于2014年10月31日由市政府颁布实施。 [2015-01-28 09:05:00]
主持人:戴副局长，您好，欢迎您做客市政府网站。首先，请您介绍一下，《厦门市推进工业用地节约集约利用实施意见》出台的背景是什么？ [2015-01-28 09:01:00]
主持人:各位网友大家好，欢迎参加厦门市人民政府网在线访谈。今天，我们邀请到市国土资源与房产管理局副局长戴敏女士做客政府网，解读《厦门市推进工业用地节约集约利用实施意见》，并与网民在线交流。欢迎广大网友积极参与，踊跃提问。 [2015-01-28 09:00:00]
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