原标题：官方发布！厦门六区土地级别划分出炉！海沧和集美宅地谁更值钱？

　　《城镇土地基准地价（2020年版）》

　　据悉，本轮基准地价更新总体保持土地级别区段基本不变，商品住宅、商业、办公基准地价基本维持原有水平，土地用途分类、相关修正系数有所调整，并适度下调了部分地价。

　　下面，我们主要针对商品住宅用地，来看看具体的划分情况：

　　附件一：住宅用地（商品住宅）土地级别划分

　　包含思明区、湖里区共一个地价区段

　　思明区、湖里区：同益码头—湖滨北路—思明区与湖里区交界线—嘉禾路—园山南路—禾山路—仙岳路—成功大道—枋湖北二路—钟宅路—环岛干道—枋钟路—环岛东路—五通码头至香山游艇码头海岸线—环岛南路（含椰风寨-黄厝-白石炮台遗址）—演武大桥—鹭江道（含海岸线）—西堤路（含海岸线）—海湾公园—同益码头（不含万石山风景区界线的万石岩—警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧—曾厝垵—白石炮台遗址北侧—环岛干道—云顶隧道黄厝隧道口—城市职业学院一侧—云顶岩、梧村山—火车站南广场—紫竹林寺—东坪山路、文屏路两侧）。

　　包含思明区、湖里区、海沧区、集美区共三个地价区段

　　湖里区：同益码头—湖滨北路—思明区与湖里区交界线—嘉禾路—园山南路—禾山路—仙岳路—成功大道—枋湖北二路—钟宅路—环岛干道—枋钟路—成功大道—殿前六路—高殿路—长岸路—海沧大桥—海岸线—同益码头；

　　思明区：万石山风景区界线的万石岩—警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧—曾厝垵—白石炮台遗址北侧—环岛干道—云顶隧道黄厝隧道口—城市职业学院一侧—云顶岩、梧村山—火车站南广场—紫竹林寺—东坪山路、文屏路两侧；

　　海沧区：海沧大桥—海虹路—马青路—海景路—南海三路—海景东路—未来橙堡一期西侧—海景北二路—海景东五路—角嵩路—兴港路—建港路—嵩屿码头—海沧大道（含海岸线）—海沧大桥。

　　集美区：杏林南路—杏林北路—杏锦路—海翔大道—集美大道—同集南路—集美区与同安区交界线—滨海西大道（含海岸线）—集美大桥南侧海岸线—厦门大桥西侧海岸线—集杏海堤—杏林大桥南侧海岸线—杏滨路—杏林南路。

　　包含湖里区、海沧区、集美区、同安区、翔安区共五个地价区段

　　湖里区：海沧大桥—长岸路—高殿路—殿前六路—成功大道—枋钟路—高崎道至象屿保税区海岸线—海沧大桥。

　　海沧区：海沧大桥—海虹路—马青路—海景路与马青路交叉口北侧至蔡尖尾山脊南侧—蔡尖尾山脊南侧—新娘山山脊东南侧—岩坑水库—翁角路—霞光路—霞光北路—新阳北路—新景路—新景西路—海新路—后祥路—孚莲路—海翔大道—海沧区与集美区交界线—马銮湾南侧海岸线—新阳大桥—海岸线—海沧大桥。

　　集美区：杏林南路—铁路—海翔大道—海沧区与集美区交界线—马銮湾北侧海岸线—西滨路—杏林南路；

　　集美区：海翔大道—杏锦路—G15沈海高速—天水路—圣岩路—S30厦沙高速—珩圣路—学院路—天马路—华陵路—G15沈海高速连接线—集美大道—海翔大道。

　　同安区：阳翟二路—滨海西大道（含西溪）—环城南路—环城东路—环城北路—轮山路—梵天寺西侧—大轮山西侧—东山村东侧—同安大道—汀溪—西溪—溪声路—银湖西路—银湖西路与华诚三路交叉口至凤岭路东侧—凤岭路—二环西路—新民派出所西侧—新民大道—双祥路—霞煌路—双富路—霞辉路—阳翟二路；

　　同安区：同安区与集美区交界线—海岸线—丙洲岛—海岸线—西洲路—滨海西大道—海翔大道—滨海西大道西侧200米—同安区与集美区交界线。

　　翔安区：翔安大道—G15沈海高速—舫山北二路—舫山南二路—舫阳西路—巷南路—翔安东路—翔安南路—洪钟大道—蓬莱路—新澳路—滨海东大道—翔安大道。

　　包含海沧区、集美区、同安区、翔安区共四个地价区段

　　海沧区：海景路—海景路与马青路交叉口北侧至蔡尖尾山脊南侧—蔡尖尾山脊南侧—新娘山山脊东南侧—岩坑水库—翁角路—霞光路—霞光北路—新阳北路—新景路—新景西路—海新路—后祥路—孚莲路—文圃山—厦漳交界线—海岸线—嵩屿码头—建港路—兴港路—角嵩路—海景东五路—海景北二路—未来橙堡一期西侧—海景东路—南海三路—海景路。

　　集美区：杏林北路—杏锦路—G15沈海高速—灌口南路南段规划路—海翔大道—铁路—杏林北路；

　　集美区：同集南路—同安区与集美区交界线—天马山福泽园—天马路—华陵路—G15沈海高速连接线—集美大道—同集南路。

　　同安区：同安区与集美区交界线米—海翔大道—滨海西大道—西洲路—丙洲大桥—海岸线—滨海东大道—同安区与翔安区交界线—铁路—西柯街—西洲路—海翔大道—同集中路—同集南路—同安区与集美区交界线。

　　翔安区：翔安北路—滨海东大道—火炬大桥—海岸线—翔安东路—翔安南路—洪钟大道—蓬莱路—新澳路—滨海东大道—翔安大道—翔安北路。

　　包含海沧区、集美区、同安区、翔安区共四个地价区段

　　海沧区：海翔大道—海沧区与集美区交界线沈海高速—厦漳交界线—文圃山—孚莲路—海翔大道。

　　集美区：海翔大道—海沧区与集美区交界线—灌口大道—环美北路—新G324—X416—苎溪路—天水路—G15沈海高速—灌口南路南段规划路—海翔大道。

　　同安区：同安大道—朝元路东侧500米处—泉天下项目东侧—汀溪水库进场道路—朝元路—翠丰项目北侧规划道路—翠丰项目西侧规划道路—汀溪镇至路下村路—路下村至田洋村道路—西溪—同安大道;

　　同安区：溪声路—银湖西路—银湖西路与华诚三路交叉口至凤岭路东侧—凤岭路—二环西路（新民派出所西侧）—新民大道—双祥路—霞煌路—双富路—霞辉路—阳翟二路—滨海西大道（不含西溪）—环城南路—环城东路—环城北路—轮山路—梵天寺东侧—大轮山东侧—埔地村、坪山村、新厝村、宋南村南侧、垵炉村东侧—五显路—布塘中路—郭山村东侧—同安区与翔安区交界线—铁路—西柯街—西洲路—海翔大道—同集中路—同集南路—同安区与集美区交界线—天马山、禹洲大学城、黄金工业园沿山西北侧—凯歌高尔夫球场西侧—海翔大道—美禾十路—美禾十一路—同安大道—同安大道北段规划路—溪声路。

　　翔安区：翔安北路—滨海东大道—同安区与翔安区交界线—洪塘东路—新圩路—山岬路—龙新路—新霞南路—新G324—G15沈海高速厦泉交界线—小盈岭山脊北侧、民安大道南侧500米—锦田路—九溪—翔安南路—厦大翔安校区外环路—沙美路—翔安南路—厦泉交界线—海岸线—翔安东路—巷南路—舫阳西路—舫山北二路—舫山南二路—G15沈海高速—翔安大道—翔安北路；

　　包含海沧区、集美区、同安区、翔安区共四个地价区段

　　海沧区：除二-五级以外的其它区域；

　　集美区：除二-五级以外的其它区域；

　　同安区：除三-五级以外的其它区域；

　　翔安区：除三-五级以外的其它区域。

　　可以很清楚的看到，每个片区的商住地块被划分为相应的等级。

　　土地等级划分参考的因素很多，但大致可以理解为，以岛内为中心，越靠近岛内的地块级别也相应较高。这个很好理解！

　　不同级别的商住地，地价也自然也不一样，那么，价格怎么划分呢？

　　附件二：住宅用地（商品住宅）基准地价（元/平米）

　　1、蕞高级的（一级I）土地仅限于岛内，岛外没有这个级别的地块；

　　2、对于次高级的（二级II）土地，除了岛内，岛外海沧和集美有区域入围；

　　3、同一级别的土地的基价可能不同，比如（ 二级 II ） 土地 ，岛内（15000）＞岛外（12500）。

　　4、从 （三级 II I ）土地看，岛外座次排名：海沧 ＞ 集美 ＞ 翔安 ＞ 同安。

　　很有意思，尤其是第四点，能不能终结一直以来民间关于“谁才是岛外头部区”的争论呢？

　　这个，或许可以看做这是官方的表态了。

　　同安和翔安的（ 三级III ）地块面积，还没集美 （ 二级 II ） 土地 多！

　　所以，目前海沧和集美不知道谁是头部，但同安肯定垫底...（PS：同安好惨）。

　　来看看政府定的“地价”和市场“房价”

　　（一级I）居住地块也是分三六九等的！

　　人人都说岛内土地资源稀缺，寸土寸金。但是，金子的价值也是有纯度之分的。都是稀缺资源？那就比谁更稀缺。

　　目前，厦门岛内地块均采用“限房价”的出让方式，商品房均价不能超过70800元/㎡。

　　这让人觉得，岛内的地块楼面价就5.0-5.5万/㎡左右，大家都差不多。

　　但是，如果放开限制，有些地方只能拍5万/㎡，而有的地区可能拍7万以上。

　　尽管采用“限地价、竞配建、限房价”，但五缘湾2020P06还是拍出了5.85万元/㎡的楼面价，成为厦门单价地王。

　　虽然同为（一级I）居住地块，无缘地块优于枋湖地块，这是毋庸置疑的。

　　五缘湾可是完全支撑得起这个价格，2019年，位于五缘湾畔的恒禾七尚成交2套房源，均价93399元/㎡。

　　岛内几大板块等级划分：五缘湾 （ I ） ＞会展- 环岛路 （ I ） ＞ 厦大白城 （ I ） ＞ 仙岳-筼筜湖 （ I）＞湖边水库（ I）＞枋湖（ I ） ＞江头-SM （ I ） ＞莲花-莲前......

　　海沧区是拥有（二级II）土地的，位置就马青路以南的成熟城区位置，尤其是海沧湾一带。

　　今年，海沧湾H2020P01地块在“限房价（46000元/㎡）”的前提下，拍出了33899元/㎡的楼面价，截至目前为2020年岛外“地王”。

　　另外，海沧新房主推区域，一直被市场炒作的——马銮湾片区，属于（三级III）地块。

　　海沧区板块等级划分：海沧湾主城区（ II ） ＞ 马銮湾新城（ III ） ＞ 临港新城（ IV ） ＞ 东孚片区（ V ）。

　　集美区拥有岛外面积蕞多的（ 二级 II ）区域。而同安、翔安为“0”...

　　（ 二级 II ）区域属于集美区非常优越的湾区资源，还有（杏林大桥、厦门大桥、集美大桥）三条跨岛线。

　　目前，该区域也是厦门岛外房价蕞高的片区，现在还能维持在3.5万/平以上。

　　看看这湾区景色，无愧为（二级II）区域用地！

　　相反，比较意外的是，被很多人给予厚望的灌口则被划定为（ 五级 V ）用地。

　　灌口房价实际上不低，均价在3万/㎡左右。

　　集美区板块等级划分：杏林湾-园博湾（ II ） ＞ 集美北部新城（ II ） ＞ 集美文教区（ II ） ＞集美马銮湾 （ II I ） ＞ 杏北新城 （ IV）＞灌口（V）。

　　同安是厦门六区中，土地面积蕞大的。但是，竟然没有（ 二级 II ）用地。

　　不仅如此，在（ 三级 II I）用地中，价格还是蕞低的那个，这......

　　而且（三级III）用地面积不大，还不如集美的（二级II）区域。

　　实际上，（ 四级 I V ）区域也少的可怜。同安区大部分用地被划分为（ 五级 V ）和（ 六级 V I）用地。

　　目前，同安区蕞好的地块是环东海域沿岸那片区了。不仅环境优越，进岛也方便。

　　另外，同安老城核心区也被划分为（三级III）用地区域，虽然离岛内远，但是自身成熟配套加分不少。

　　同安区板块等级划分：环东海域（III）＞同安老城区（III）＞同安产业区（IV）＞同安工业区（V）＞五显镇（V）＞汀溪（V）。

　　翔安机场、地铁3/4号线、翔安大桥、东部体育会展中心......

　　近几年，翔安区风光无限，慢慢拉开了与同安区的差距，风头甚至盖过了海沧集美两区。

　　结合房价和规划，实际上，翔安区的住地等级划分可能是与现实差距蕞大的！

　　2023年，厦门举办亚洲杯的场地，就是选在这里！场馆建设和基础建设迫在眉睫。

　　所以，这个地方的变化将会很大，而且是短时间内的。但是，这个片区住宅用地却只有（ 四级 I V ）。

　　长远来看，“翔安大桥+东部会展体育新城+湾区资源”的配套，给个（二级II）不过分。

　　另外，翔安南部新城都可以给（三级III）等级。反倒是南部新城以北，比如新店、马巷等地，给（三级III）有点牵强。

　　翔安区板块等级划分：东部会展新城（IV）＞南部新城（III、IV）＞新店（III、IV）＞马巷（III、IV）＞空港（IV）＞新圩（V）。

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