厦门租赁住房市场更新迭代 以多元化产品满足时代需求
近期，“厦门申请保障性租赁房、公共租赁房标准放宽”的新闻引发关注。租赁住房是关乎国计民生的重要领域，多元化的租赁产品有助于提升城市竞争力、增强人民的获得感与幸福感。厦门特区建设40年，租赁住房市场从野蛮生长到有序发展，几经变迁，耐人寻味。目前，厦门保障性租赁房、公共租赁房、长租公寓等集约化产品大力发展、竞相绽放，为城市人居提供了更加多元化的选择空间。
厦门是人口净流入城市，租赁住房需求相对旺盛。过去40年，厦门从海岛城市蝶变为海湾新城，吸引数以百万计的人口留厦。据“七普”数据显示，厦门常住人口10年增长163万人；2020年常住人口达516万人，流入人口为272万人，占比超五成。据《区域经济》文献显示，截至2020年8月，厦门租赁人口约266万，将近一半的厦门人选择租房。
回顾厦门租赁住房的发展历程，从无序到有序或为主要特征。上世纪七八十年代，职工宿舍满足了国企、事业单位、公务员群体的居住需求。1990年后，大量外来务工人员涌入厦门，为解决农民工、清洁工等务工群体的居住矛盾，厦门市政府特别筹建“外口公寓”，也是廉租房的前身。1995年前后，莲坂村、枋湖村等城中村萌生大量出租房源，成为外来人口的又一聚集地。随着厦门商品房市场繁荣发展，楼房出租潮也于彼时涌现，广受白领、新毕业大学生等阶层青睐。
蕞近十年间，大力发展租赁住房市场被提升到国家政策层面，政府主导房源及机构化运营租赁产品崭露头角。2011年，国务院办公厅发文要求大力推进公共租赁住房建设，厦门公共租赁住房进入快速发展阶段。2016年，中央经济会议首次明确“房住不炒”定位。2021年3月，扩大保障性租赁住房供给被列入“十四五”规划和2035年远景目标纲要。2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布，紧随其后，厦门发文表示“预计两年内将有10万套（间）保障性租赁住房房源投放市场。”加之2015-1016年间，长租公寓在厦门兴起，发展至今，厦门形成了包含个人楼房出租房、城中村出租房、公共租赁房、保障性租赁房、长租公寓等多类型租赁产品共存，满足各类人群、多个层次居住需求的租赁住房结构。
在厦门众多租赁住房产品中，长租公寓占据重要一席。这一新兴物种充分响应了“房住不炒”“租购并举”的政策号召，并以单间出租、高颜值、社交属性、温馨服务等优势备受年轻一族喜爱。据了解，厦门与长租公寓颇有渊源。
厦门是全国长租公寓起源地。2014年左右，万科位于杏林湾的被窝公寓投入运营，成为全国长租公寓的雏形。2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。诸多地产商、代理行、酒店等企业在2015-2016年间，纷纷涌入厦门长租市场，各类型的长租公寓如雨后春笋般涌现。
值得一提的是，“三个试点城市”政策扶持，让厦门长租公寓发展更上一层楼。2017年厦门被列为“住房租赁试点城市”、“利用集体土地建设租赁住房试点城市”，2019年厦门被列为“中央财政扶持住房发展试点城市”，获得3年24亿元的中央财政奖补资金。在一系列政策支持下，厦门长租公寓历经六年发展沉淀，从无序竞争到有序化、多元化方向发展。
据统计，目前厦门在营机构运营长租公寓达2万间。盛行的长租公寓品牌有开发商运营的龙湖冠寓、万科泊寓等，有途家酒店运营的盛捷罗宾森公寓等，有代理行运营的红璞公寓等，有厦门国有企业安居集团运营的保障性长租公寓，象屿地产为企业员工提供的屿果公寓等，形成了集中式、大品牌运营为特色，百花齐放、百家争鸣的格局。业内人士认为：“长租公寓满足了年轻人独居、精致化、社交化的居住需求，为留厦一族提供了更多居住选择，是一种吸引人才的重要的民生工程。”
2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。厦门市积极贯彻落实国务院要求，以“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”为导向，全面构建“稳租期、稳租金”的住房租赁体系。龙湖冠寓负责人陈远平认为：“近两年政策扶持力度不断加大，房源获取渠道愈加丰富，长租市场或将迎来蕞好时机。”
据悉，起初，长租公寓运营企业拿房来源主要依赖于租赁厂房、办公楼等，“拿房难而贵”一度成为阻碍企业发展的难题。近年来一系列政策出台，让房源难题迎刃而解，龙头企业的引领效应也让行业发展愈加健康有序。
2020年底，福建省首宗集体租赁住房用地在福州出让，龙湖冠寓旗下北京首寓商业管理有限公司中标；2021年7月，厦门发文规定“将符合条件的非住宅类存量房屋，改建为保障性租赁住房”；目前厦门在营蕞大的村集体项目湖里区政府村集体建设项目中，龙湖冠寓将提供1100套租赁房源，这是龙湖集团首个集体租赁用地建设的纯租赁住房重资产项目。
一系列举措让厦门长租公寓房源性质进一步丰富，目前厦门长租公寓已经形成老旧厂房、商办产权项目、村集体项目、自持重资产等多类型房源并存的态势，为长租公寓这块大蛋糕的长远发展备足“面粉”。
可见，大浪淘沙中，涌现出龙湖冠寓等龙头企业，参与、见证长租公寓发展的关键节点。据悉，龙湖冠寓致力于推动、解决新市民的住房困难，积极履行社会责任，已布局全国30余城，共计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人。龙湖冠寓于2016年进入厦门，目前在厦门拥有约1万间房源。近日，龙湖冠寓还参与中国工程建设标准化协会主持的《长租公寓综合性能评价标准》的编制。业内人士认为：“政府搭台、企业唱戏或是长租公寓发展的好模式。希望在更多在实力品牌企业的引领下，厦门长租市朝着更为健康、有序的方向发展壮大。”陈远平表示：“未来龙湖冠寓将以每年2000间的增速为厦门带来更好的租赁产品，为解决民生问题尽一份力。”
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