厦门工业用地供应模式研究之“现状篇”
目前厦门市正大举推进产业升级和经济发展方式转变，伴随着工业化、城镇化同步快速推进，经济社会发展对土地需求也呈现逐步上升的趋势。
目前厦门市正大举推进产业升级和经济发展方式转变，伴随着工业化、城镇化同步快速推进，经济社会发展对土地需求也呈现逐步上升的趋势。但自2007年开始施行的工业用地出让制度出现了一些问题。实际上，出让制度实施的期间，土地市场也在悄然发生变化，以中小企业为需求方的市场需求日益旺盛，新型产业层出不穷，中小企业用地难从而影响企业发展的问题不断暴露，而由于出让年限过长与企业发展周期不符，导致工业用地使用相对粗放等这些问题都对现行的工业用地供应体制提出了巨大挑战。
本专题分三期，通过对目前厦门工业用地供地模式的研究，学习借鉴国内外的供地模式创新的案例，剖析目前工业用地供地模式存在的优劣势，找出适合厦门工业用地发展的供地模式，提出合理建议，使工业用地得到合理利用，促进产业发展和集约节约用地。同时将通过工业用地供应和制度方面的改革，改变长久以来较低的工业、产业用地维持低价、低效利用的格局。
2007-2009年，厦门工业用地年出让土地面积均未超过200万平方米，随着厦门市工业化进程的加速、工业经济繁荣向好，工业用地一度迎来供地高峰，2010年达近10年来高值，出让土地面积465万平方米，主要由于该年同安工业集中区集中供地，此后四年工业用地出让量从高峰回落，开始逐年下滑。2013年，厦门市工业用地的成交量下降明显，成交土地面积193.4万平方米，跌至2008年水平，主要由于2013年实体经济不见好转，作为工业地产的主要拿地群体的传统产业企业，开发意愿降低，导致成交量萎缩。
从成交价格来看，由于工业用地基准地价制定的价格标准较低，导致近年来厦门市工业用地成交土地均价维持在300-400元/平方米上下，相比国内其他二线城市，价格水平处低位。
从岛内外工业用地成交价格来看，岛外工业用地供应充足，土地成交总量大，2008-2013年六年间平均成交价格为330元/平方米；岛内工业用地供应稀缺，六年来价格飙升，平均价格高达969元/平方米，三倍于岛外，且主要集中在湖里区。
厦门工业用地虽自2010年后呈现逐年下滑的态势，但由于工业用地市场的强劲需求，仍高于同期经营性用地。以2013年为例，相比商住、办公等其他性质用地，工业用地成交比例占比较大，达到45%。但从成交价格来看，2013年厦门市工业用地的楼面地价仅为254元/平方米，远低于其他类型的用地。
2008年至今,厦门市工业用地出让以同安区居多为429.3万平方米,占总面积的27%,其次为翔安区占比26%。同安与翔安两区为厦门岛外工业集中分布区，两区分别拥有同安工业集中区、厦门火炬（翔安）产业区两大工业集中区，是工业用地供应的前沿阵地，集美和海沧由于开发建设较为成熟，故工业用地出让总量略低于同安、翔安两区。岛内两区未来除保留火炬园和航空工业园外不在设立工业区，所以近年来工业用地供应稀少，仅占4%。
从岛内外工业用地成交价格来看，岛外工业用地供应充足，土地成交总量大，2008-2013年六年间平均成交价格为330元/平方米；岛内工业用地供应稀缺，六年来价格飙升，平均价格高达969元/平方米，三倍于岛外，且主要集中在湖里区。
从2012年厦门市工业企业各行业的工业产值和税收来看，计算机、通信、电子设备制造业、橡胶和塑料制造业和器材制造业工业产值较大，同时也是创利税较高的产业，政府对于此类行业的投资强度也要求较高。
2007-2009年，厦门工业用地年出让土地面积均未超过200万平方米，随着厦门市工业化进程的加速、工业经济繁荣向好，工业用地一度迎来供地高峰，2010年达近10年来高值，出让土地面积465万平方米，主要由于该年同安工业集中区集中供地，此后四年工业用地出让量从高峰回落，开始逐年下滑。2013年，厦门市工业用地的成交量下降明显，成交土地面积193.4万平方米，跌至2008年水平，主要由于2013年实体经济不见好转，作为工业地产的主要拿地群体的传统产业企业，开发意愿降低，导致成交量萎缩。
从厦门市历年出让的工业用地类型来看，作为厦门市两大支柱产业的机械和电子类用地占据了全部工业用地的几乎半壁江山，2013年，化工、机械、电子三大产业类型工业用地占总工业用地出让面积的比重达到43%，接近半数。轻工制造、高新技术产业两类产业用地占工业用地比重十分接近，都在10%-12%区间内。
厦门市现状工业用地面积约为70平方公里，目前本岛规划有十八个工业园区，本岛工业主要集中在火炬园、机场、湖里片区和前埔信息光电园片区。岛外各区相对独立成片发展。主要有海沧区的东孚、新阳、排头船舶和出口加工区；集美区的灌口、后溪、杏林和集美北部工业区；同安区的城南、城东、洪塘和环东海域工业区；翔安区的火炬、巷北和银鹭工业区。
工业园区不仅是带动全市经济发展的发动机，而且在厦门经济发展中扮演着较为重要的角色。岛外规划建设的十八个产业园区可以说是厦门工业的基石，目前工业园区经济占了全市工业总量的85%以上，90%以上的规模企业都集中在工业园区。
厦门工业用地出让以预申请为主，2007年至2013年，预申请出让工业用地土地面积为1590万平方米，总出让总面积的84%，其次为挂牌出让的地块占10%。厦门市自2007年便开始试用预申请制度，但直至2013年市国土房产局才出台《厦门市工业用地国有建设用地使用权挂牌（预申请）出让前期工作规范（试行）》（附件1），对预申请制度进行明确规定。
预申请制度，即要出让工业用地时，由各区政府（或开发业主）把拟出让的工业用地初步方案提交给厦门市土地开发总公司，由该公司将土地基本情况在网上公示。公示期间，意向人可提出申请，由各区政府（或开发业主）接洽并商定具体出让条件交给市土地开发总公司汇总，按工业用地简化程序操作并上网公示。如在公示期内，还有人对公示地块提出申请，将采用公开竞价方式确定竞得人；公示期内若无人对地块再提出申请，则由意向人取得土地使用权。
目前厦门工业用地的供应较少采用租赁的方式，目前仅有《关于政府储备用地临时租赁管理有关问题的若干意见》厦国土房【2008】445号文及《关于加强政府储备土地租赁管理的补充意见》【2012】65号文提及储备土地的租赁管理，但没有具体对租金要求、期限进行界定。
根据目前的内部文件规定，基本采用以2年起为租期，每年按10%租金涨幅标准，同时，不同区域制定了不同的租金标准。
目前，厦门市以行业投资强度和税收水平作为工业用地效能的评判标准。2009年出台的《厦门市人民政府关于调整工业用地出让低价标准的通知》（附件2）对行业的投资强度提出一定标准。其中，本岛、集美、海沧四区标准统一，为同安、翔安两区标准的两倍左右，除了医药、化学纤维、交通运输及电子设备制造业投资强度要求超过4000万元/公顷外，其他行业集中在3000万元/公顷左右。相对于其他二线城市而言，除了在分区方面有所差别外，各个行业的投资强度标准基本相近。
同时，2013年出台的《厦门市使用权挂牌（预申请）出让前期工作规范（试行）》（附件1）提出对竞得人投产后的税收进行约定。原则上海沧区、集美区不得低于30万元/亩.年，同安区、翔安区不得低于20万元/亩.年。
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