厦门土拍占据城市制高点的岛内地块价值如何？
6月12日，厦门岛内年度第二场土拍热火朝天，11家房企为湖里区五缘湾2020P04商住地块火拼。经过激烈角逐，蕞终旭辉以总价29.35亿元摘得，该地块出让面积20214.451㎡，成交楼面价50603元/㎡，容积率3.1，溢价率26.51%。
值得注意的是，在商品住宅的预售及销售价格上，2020P04地块宗地内商品住房的销售均价不得超过70800元/㎡。
地块位于寸土寸金的厦门岛内，湖里区金山街道，高林中路与高林南路交叉口西南侧。
地块价值如何呢？下面禾略带您详细解读——
厦门目前属于二线年在全国城市能级划分中排名第22，2020年将发生能级跃升，成为强二线城市，但排名下降一位。
以质取胜：经济发展快、人口吸附力强、城市扩张后劲十足。
在厦门，相对岛外四区，本岛思明区和湖里区是绝对核心。
此地块交通便捷，离海不远，紧邻环岛干道，700米可到地铁湿地公园站，市政府、中山路、厦门大学、鼓浪屿等均在半小时车程之内。
生活舒适，离五缘湾湿地公园不到400米，距万达广场700多米，附近不乏海西金融广场、银泰百货、五通农贸市场等休闲购物场所，从商场及餐饮服务面积来看，十分密集且规模宏大。
总之，地块占据城市制高点，基本属于富人区。
图20：地块周边工作氛围与就业资源
产业发展是根据传统服务业、公共事业、工业、新兴服务业的POI分布情况进行熵值法打分，反映城市各板块产业吸引力是否足够强的指标，可以看出地块产业发展位于
因此，本地块所在网格医疗服务资源略低于全市平均水平，其他各项指标均高于全市平均水平。
商业及餐饮服务、公园及休闲服务、道路建设密度是全市平均水平5倍以上；住宅氛围与生活服务、传统服务业、工作氛围与就业资源、教育服务资源、公共事业、工业、公交通达性是全市平均水平2倍以上；新兴服务业、自驾通达性没有以上指标突出，但也领先于全市平均水平。
第五等级，根据历年人造地表和建筑数据变化趋势，预测2020-2023年扩张速度依然为
人口分布2014年地块人口在厦门市处于第三等级，2019-2020年地块所在网格人口流入流出不显著。根据历年人口和建筑数据变化趋势，预测在2020-2021年依然不显著。
图33：地块周边2014年人口分布图
图34：地块周边2019-2020年人口扩张图
商品住宅销售额在2010-2014年快速增长，2015年回落，2017-2019年缓慢增长至736亿元，没有达到回落之前2016年水平。>
图41：2020年5月厦门各区县房价
结合区县周期和楼市景气指数走势来看，湖里区目前处于市场信心的向上冲高期，且一年半以来房价平稳，水分较少。此时市场信心高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑，应积极涨价出货去库存。
未来半年，房价上涨动力为2.3%，未来一年，房价上涨动力为-6.4%，未来一年半，房价上涨动力为10.4%。
参考地块周边住宅价格，中骏·天宸容积率3.68,2019年7月开盘时价格为69000元/㎡，建发玺樾容积率2.96，目前在售69000元/㎡，恒禾七尚85000元/㎡则明显超过地块限定的蕞高售价70800元/㎡，因此，预计本地块房价约70000元/㎡，成交楼面价为50603元/㎡，则
—— 小结 ——综合来说，地块位于二线城市，且即将跃升为强二线城市，素来以质量而不是规模取胜，GDP跑赢全国大势，人口年均增加12万左右，建成区年均扩张16.8km²。
土地成熟度较高，地块位于厦门第三梯队，交通便捷，生活舒适，周边教育和岛内医疗资源在全市首屈一指，占据城市制高点。除医疗资源低于全市平均水平外，其他指标均领先。半个小时车程可达市中心、火车站、高铁站、机场以及城市打卡圣地中山路、厦门大学、鼓浪屿等，周边遍布小区、商场、公园，生态宜居，生活品质高，上学就医选择众多。
广义库存表现呈现出一定的周期性规律，2017年7月及2018年7月起均会经历一轮库存上涨，2020年以来库存也逐月缩小，
区县价格62802元/㎡，区县第1，在房价已持续一年半维持平稳的背景下，存在回升的可能，一年半上涨动力为10.4%。
目前处于市场信心向上冲高期，应积极涨价出货去库存。
如果6个月后入市销售，届时市场信心高位回落，预计价格上涨
；如果12个月后入市销售，届时市场信心下探筑底，预计价格下降
；如果18个月后入市销售，届时市场
，预计价格上涨10.4%；地价房价比0.72，
。但地块位置优越，相对周边楼盘存在一定的价格优势。#2020，别把生命浪费在PPT上，去创造价值#
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