2016年厦门拟出让57宗地块商住用地18宗总建2379万平
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2016年厦门拟出让57宗地块 商住用地18宗总建237.9万平
要闻来源：厦门世联行2016-03-22 18:57:340条评论
16年全年计划出让57宗，其中商住用地出让18块，占地109万㎡，总建面237.9万㎡，环比下降29.5%，商办用地计划出让39块，占地147.8万㎡，总建面292.5，与15年基本持平。
【全年供应计划：数量增体量减，中小型规模地块占主力】
16年全年计划出让57宗，其中商住用地出让18块，占地109万㎡，总建面237.9万㎡，环比下降29.5%，商办用地计划出让39块，占地147.8万㎡，总建面292.5，与15年基本持平；相比15年计划出让地块数量增多，但总建面减少，说明16年计划让出用地多为中小型规模用地。
表1：2015-2016年厦门土地供应计划对比
【商住用地供应：翔同占据半壁江山，土拍热点转战翔同】
翔安、同安两区占据16年厦门商住用地供应计划的半壁江山。其中，翔安以总建121.73万㎡位居头部，占比55.38%；同安计划供应总建面61.71万㎡，占比28.08%，排名第二；集美计划总建21.86万㎡，占比9.95%，排名第三；海沧位居第四，总建14.5万㎡，占比6.6%；思明、湖里无商办用地供应。由此可以预见，今年土拍热门区域由集美海沧转向翔安、同安，意味着这两区域成为投资与开发热点，区域房价也将有很大飞跃。
图1：2016年厦门计划出让商住用地各区占比（按总建规模，万㎡）
表2：2015-2016年厦门商住用地供应计划对比
图2：2016年厦门计划出让商住地块空间分布图
思明、湖里：思明区已5年无商住用地供应，湖里自2014起连续两年无新商住用地供应，主要有三方面原因：未开发净地短缺，城市规划土地规划导向，旧改城中村拆迁难度大周期长。
翔安：相较去年增加25.2万平方，是今年唯一一个供应面积增加的区域。计划出让商住用地集中分布于翔安南部CBD新城及新店市政府片区。翔安南部CBD新城及新店市政府片区是翔安开发建设热点区域，云集了多个知名大型房企，在售热销楼盘有首开领翔上郡招商雍华府世茂御海墅禹洲卢卡小镇等。同时还有东城合院、海晟2014XP04、古龙X2015P01地块三个待售项目预计今年进入市场，将共同炒热片区。
图3：2016年翔安计划出让商住地块空间分布图
同安：虽然幅数增多，但供应面积下降，主要集中的环东海域片区。作为厦门岛外价值洼地，2016年3月以来月同安销售量稳局至全市头部、二名，特别是环东海域，逆袭势头迅猛。究其原因有两点：1、地铁交通规划、滨海西大道等市政建设利好信息释放，降低客户对其距离岛内远的抗性。
2、保利、特房、阳光城等企业的进驻，炒热了片区，使片区获得客户的认可。
图4：2016年同安计划出让商住地块空间分布图
海沧、集美：作为岛外新城蕞成熟的两大片区，一直都是开发商争抢的热门区域，15年龙湖拍得海沧新a**2，楼面积达15679元/㎡，相当于翔安区的平均房价。今年供地量大幅紧缩，海沧仅计划出让2块，集美计划出让3块，难以满足房企们的“胃口”，势必吸引众多房企角逐，预期今年a**2将在海沧及集美片区诞生。马銮湾、杏林湾等热门片区已汇集了恒大、龙湖、泰禾、万科、海尔、融侨等多家实力房企，区域房价一路狂涨。目前，马銮湾片区均价19724元/㎡，杏林湾22435元/㎡，集美新城为21890元/㎡，半年时间上涨近3000元/㎡，随着新a**2的出现，预计未来海沧、集美房价有望突破3万/㎡大关，厦门市场5-3-2格局即将形成。
图5：2016年海沧与集美计划出让商住地块空间分布图
2015年厦门商品住宅总成交量为350万，而今年计划出让的商住地块只有238万（包含商业部分），加之历年计划土地供应计划完成率较低（2014年不足30%，2015年74%），因此，16年土地市场的供应紧缩仍在持续，2016，将再造一个a**2年，厦门地价提升，势必带动价格上涨。
从平均容积率看，高低配为主要物业组合形态：16年计划出让商住土地面积约109万㎡，规划总建筑面积约238万㎡，平均容积率只有2.18。高低配将成为这些地块未来的主要存在形态，是开发商也是喜闻乐见的，原因在于洋房、别墅的溢价能力更高。
从地块规模看，中小规模地块为主：响应“原则上不再建封闭式小区”，仅有3幅地块的规划总建高于20万方，10万方以下地块占比达44%，10-20万方地块占比39%。原因如下：一方面与地块本身用地条件有关；另一方面，在地价节节攀升的市场情况下，适中的规模有利于减低房企的拿地成本和开发风险。
图6：2016年厦门计划出让商主地块规模分析（按地块数量）
依照各区住宅供应量来看，今年首场住宅用地拍卖很有可能在翔安、同安中产生。
【商办用地供应：同湖供应集中放量，海沧预期后续发力】
16年计划出让39块商办用地，总建292.5万㎡。其中，同安区占比头部，总建109.45万㎡；湖里以总建73.66万㎡排名第二；海沧位居第三，总建52.51万㎡，作为岛外唯一政策规划自贸区的区域，海沧拥有岛外其他片区所没有的自贸区优惠政策优势，预期海沧今年或将增加商办用地所占比重。
从具体的物业类型看，16年计划出让39块商办用地中，办公、酒店、商业等商办性质用地仅17块，总建面135万㎡，占全年计划出让商办用地的46%，过半以上的用地为物流仓储、港口、加油站医疗用地等特殊用地。
图7：2016年厦门计划出让商办用地区域分布图
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